Τι είναι μια τροποποιημένη μεικτή μίσθωση;
Η τροποποιημένη ακαθάριστη μίσθωση είναι μια συμφωνία μίσθωσης μίσθωσης όπου ο μισθωτής όχι μόνο πληρώνει για το βασικό μίσθωμα κατά την έναρξη της μίσθωσης, αλλά και πληρώνει για το αναλογικό μερίδιο των φόρων ακινήτων, των ασφαλίστρων και των εξόδων συντήρησης κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Μια τροποποιημένη μίσθωση χρησιμοποιείται κατά κύριο λόγο στην περίπτωση εμπορικών ακινήτων όπου υπάρχουν περισσότεροι από ένας ενοικιαστές για κοινή χρήση του ακινήτου.
Παράδειγμα τροποποιημένης μικτής μίσθωσης
Ας συζητήσουμε ένα παράδειγμα τροποποιημένης μεικτής μίσθωσης.
Ας πούμε ότι το XYZ Mall εκμισθώνει τους εμπορικούς χώρους ιδιοκτησίας. Η ABC Inc. εξέφρασε το ενδιαφέρον της να αναλάβει ένα εμπορικό κατάστημα στο εμπορικό κέντρο βάσει της τροποποιημένης συμφωνίας μεικτής μίσθωσης. Τώρα, σύμφωνα με την τροποποιημένη μεικτή μίσθωση συμφωνήστε ότι η ABC Inc. (ο μισθωτής) θα πληρώνει 100.000 $ ετησίως ως βασικό ενοίκιο στο XYZ Mall κάθε χρόνο. Εκτός από τα βασικά μισθώματα, η ABC Inc. θα πληρώσει επίσης για τα λειτουργικά έξοδα (όπως επισκευή και συντήρηση, ασφάλιση, επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας κ.λπ.) που αποδίδονται στον κοινό χώρο ανάλογα με το επίπεδο πληρότητάς του για τα επόμενα χρόνια.
Πώς λειτουργεί η τροποποιημένη ακαθάριστη μίσθωση;
Ας συζητήσουμε πώς λειτουργεί η τροποποιημένη ακαθάριστη μίσθωση.
Σε περίπτωση τροποποιημένης μικτής μίσθωσης, για τη μίσθωση του ακινήτου, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου συνάπτει συμφωνία με τον μισθωτή όπου ο μισθωτής πραγματοποιεί την πληρωμή της βασικής μίσθωσης για το αρχικό έτος. Κατά τα επόμενα έτη, ο μισθωτής συνεχίζει να καταβάλλει τα βασικά μισθώματα. Και, μαζί με αυτό, ο μισθωτής καταβάλλει επίσης την πληρωμή των λειτουργικών εξόδων που αποδίδεται σε κοινόχρηστους χώρους ανάλογα με το επίπεδο πληρότητας. Το Opex περιλαμβάνει επισκευές, συντήρηση, βοηθητικά προγράμματα και φόρους που αποδίδονται στον κοινόχρηστο χώρο κοινής χρήσης του μισθωμένου ακινήτου.
Οφέλη για μισθωτή (μισθωτής)
Τα παρακάτω είναι τα οφέλη μιας τροποποιημένης μίσθωσης στον μισθωτή.
- Ο μισθωτής μπορεί να επιλέξει τροποποιημένη μίσθωση, όπως στην περίπτωση της τροποποιημένης μίσθωσης, θα πρέπει να αναλάβει μόνο τα αναλογικά λειτουργικά έξοδα. Ας πούμε ότι η ABC Inc. πήρε ένα κατάστημα σε ένα εμπορικό κέντρο με μίσθωση με το επίπεδο 20% της συνολικής πληρότητας ολόκληρου του ακινήτου.
- Τώρα, εάν κατά το επόμενο έτος τα λειτουργικά έξοδα θα αυξηθούν κατά 50.000 δολάρια ΗΠΑ σε σύγκριση με τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν κατά το έτος βάσης, ακόμη και τότε ο μισθωτής θα φέρει την αναλογική αύξηση, δηλαδή 10.000 δολάρια ΗΠΑ (50.000 δολάρια ΗΠΑ x 20% ) και όχι το σύνολο των 50.000 δολαρίων ΗΠΑ.
- Επίσης, ο μισθωτής θα ευνοήσει την τροποποιημένη μίσθωση καθώς η δομή της τροποποιημένης μίσθωσης διασφαλίζει ότι ο ιδιοκτήτης ή ο εκμισθωτής θα μοιράζονται την υποχρέωση να διατηρήσουν το ακίνητο σε καλή κατάσταση και να συμμετέχουν στις δραστηριότητες επισκευής και συντήρησης του ακινήτου.
Περιορισμοί στο μισθωτή (μισθωτής)
Τα παρακάτω είναι περιορισμοί μιας τροποποιημένης μίσθωσης στον μισθωτή.
- Εάν ο ιδιοκτήτης δεν κατάφερε να διατηρήσει τον κοινό χώρο σύμφωνα με τα βασικά πρότυπα, ενδέχεται να υπάρχει πιθανότητα μια τέτοια κακή συντήρηση να επηρεάσει την επιχείρηση του μισθωτή.
- Επιπλέον, η κλιμάκωση των μεταβλητών εξόδων μπορεί να επηρεάσει τον προϋπολογισμό του μισθωτή. Για παράδειγμα, εάν η κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας αυξηθεί με την αύξηση του επιπέδου πληρότητας του ακινήτου, σε αυτήν την περίπτωση, ο μισθωτής μπορεί να υπερφορτωθεί και θα πληρώσει την κλιμακωτή τιμή.
- Μια πιθανή λύση για την αποφυγή ενός τέτοιου προβλήματος θα είναι η προσθήκη ρήτρας ακαθάριστου επιπέδου στη συμφωνία, η οποία καθορίζει και καθορίζει το όριο ανώτατου ορίου για τον μισθωτή σε περίπτωση κλιμάκωσης της τιμής των μεταβλητών εξόδων.
Οφέλη για τον ιδιοκτήτη (εκμισθωτής)
Από την άποψη του εκμισθωτή, η τροποποιημένη μίσθωση προσφέρει μια αίσθηση ελέγχου του ακινήτου καθώς μπορεί να ελέγχει τον ενοικιαστή για να διασφαλίσει ότι διαχειρίζεται και συντηρεί το ακίνητο με λογικό τρόπο.
Περιορισμοί στον ιδιοκτήτη (εκμισθωτής)
Ο πιθανός περιορισμός της τροποποιημένης μίσθωσης στον εκμισθωτή θα είναι η υποεκτίμηση των μισθωμάτων μίσθωσης και του ποσού που οφείλεται στα λειτουργικά έξοδα. Η υποτίμηση των δαπανών μπορεί να προκαλέσει λειτουργικές απώλειες για τον εκμισθωτή Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι περισσότεροι ιδιοκτήτες προτιμούν μια συμφωνία τριπλής καθαρής μίσθωσης, καθώς έθεσε στον μισθωτή την υποχρέωση να καταβάλει τα μισθώματα καθώς και όλα τα λειτουργικά έξοδα.
συμπέρασμα
Μια τροποποιημένη μεικτή μίσθωση είναι μια εμπορική σύμβαση μίσθωσης όπου ο μισθωτής πληρώνει τη βασική μίσθωση μίσθωσης και μοιράζεται τα λειτουργικά έξοδα αναλογικά με τον εκμισθωτή. Αυτός ο τύπος συμφωνίας μίσθωσης είναι ένας υβριδικός συνδυασμός τριπλής καθαρής μίσθωσης και μεικτής μίσθωσης.
