Industrial REITs - Ορισμός, παραδείγματα, πώς λειτουργεί;

Πίνακας περιεχομένων

Ορισμός βιομηχανικών REITs

Το Industrial REITs είναι μια επένδυση σε ακίνητα που κατέχει ή εκμεταλλεύεται ακίνητα όπως κατασκευή, αποθήκευση, παραγωγή, διανομή ή οποιαδήποτε άλλη βιομηχανική περιουσία και κερδίζει είτε με μίσθωση ή ενοικίαση σε επιχειρήσεις.

Πώς λειτουργεί?

Τα βιομηχανικά REIT αγοράζουν χώρους ή δημιουργούν χώρους που μπορούν να μισθωθούν ή να ενοικιαστούν σε επιχειρήσεις για βιομηχανικούς, ειδικά βιομηχανικούς σκοπούς. Τέτοιες REIT αποτελούν ένα σύνολο κεφαλαίων που βοηθούν την επιχείρησή τους για επενδυτικούς σκοπούς. Οι REITs συλλέγουν χρηματοδότηση μέσω συνεισφορών από ιδιώτες επενδυτές ή επιχειρήσεις Αυτά τα κεφάλαια στη συνέχεια χρησιμοποιούνται είτε για την αγορά κτιρίων, βιομηχανικών κόμβων (εν μέρει είτε εξ ολοκλήρου), βιομηχανικών χώρων, εργοστασίων, κέντρων παραγωγής κ.λπ. ή για διαχείριση, προ-ιδιοκτησία ή μίσθωση, αυτών των βιομηχανικών ιδιοτήτων, ώστε να μπορούν να εκμισθωθούν περαιτέρω. για να συλλέξει χρήματα.

Εργάζονται σε ένα επιχειρηματικό μοντέλο που απαιτεί υψηλότερα μερίσματα που πρέπει να καταβληθούν στους επενδυτές. Αυτά τα REITs απαλλάσσονται από τον ομοσπονδιακό φόρο εισοδήματος εφόσον παρέχουν το 90% του φορολογητέου εισοδήματός τους σε μερίσματα στους μετόχους. Οι επενδυτές έχουν επίσης τα κίνητρα αύξησης κεφαλαίου λόγω της αύξησης των ποσοστών ακινήτων.

Τα βιομηχανικά REITs, όπως και άλλα REIT, εκδίδουν μετοχές για χρηματοδότηση ιδίων κεφαλαίων και χρηματοδότηση χρέους εταιρικού επιπέδου. Έτσι, σε αντίθεση με τα παραδοσιακά επενδυτικά καταπιστεύματα σε ακίνητα, αυτά τα κεφάλαια εμπορεύονται επίσης σε δημόσιες αγορές συναλλάγματος.

Η προοπτική των επενδυτών

    • Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι REIT, συμπεριλαμβανομένων των βιομηχανικών, πραγματοποιούν μακροπρόθεσμες επενδύσεις σε ακίνητα. Ως εκ τούτου, οποιαδήποτε απόφαση ή σχέδιο επένδυσης χρημάτων σε τέτοια κεφάλαια θα πρέπει να ενσωματώνει τη μακροπρόθεσμη άποψη των επενδύσεων.
    • Οι επενδυτικές αποφάσεις σε αυτές τις REIT πρέπει να βασίζονται στην αξιολόγηση των λειτουργιών της επιχείρησης. Η απόδοση μερίσματος είναι ένα από τα καλύτερα εργαλεία μέτρησης και το ίδιο μπορεί να υπολογιστεί διαιρώντας τα μερίσματα με την ταμειακή ροή από τις πράξεις. Η υψηλότερη αναλογία δείχνει καλύτερες αποδόσεις.
    • Πάντα αναζητήστε REITs που έχουν καλή απόδοση ιστορικά. Ένα REIT με καλή απόδοση είναι βέβαιο ότι θα έχει μια ισχυρή ομάδα που συνήθως παρουσιάζει ευκαιρίες για καλή απόδοση στο μέλλον.
    • Πριν πραγματοποιήσετε επενδύσεις, σκεφτείτε να κατανοήσετε τη δυναμική της αγοράς, το μακροοικονομικό περιβάλλον στο οποίο λειτουργούν οι REIT και το προφίλ απόδοσης κινδύνου της επένδυσης.

Παραδείγματα βιομηχανικών REIT

Στην αγορά των Ηνωμένων Πολιτειών, τα βιομηχανικά REIT αντιπροσωπεύουν περίπου το 10% των κεφαλαίων ανταλλαγής ακινήτων ευρείας βάσης. Μερικά από τα δημοφιλή REITs στον βιομηχανικό τομέα είναι:

      • Liberty (LPT)
      • Πρόλογος (PLD)
      • Αμερικάνικος (ΚΡΥΟΣ)
      • Επιχειρηματικά πάρκα PS (PSB)
      • EastGroup (EGP)
      • Βιομηχανική STAG (STAG)
      • Καινοτόμος Βιομηχανικός (IIPR)

Μερικά από τα υψηλότερα βιομηχανικά REIT που πληρώνουν μερίσματα είναι:

      • Uniti Group, Inc.
      • Plymouth Industrial RIET, Inc.
      • Εμπιστοσύνη ιδιοτήτων βιομηχανικής εφοδιαστικής

Αυτά τα REIT έχουν αποδόσεις μερισμάτων άνω του 7% το καθένα.

Διαφορετικά REIT έχουν διαφορετικές προδιαγραφές για τη διαχείριση ακινήτων. Ορισμένα από αυτά τα REIT διαθέτουν / διαχειρίζονται εγκαταστάσεις παραγωγής, ενώ άλλα διαθέτουν / διαχειρίζονται αποθήκες ή κέντρα διανομής.

Ας δούμε γρήγορα μερικά από τα γνωστά βιομηχανικά REIT:

Το Prologis εμπίπτει στην υποκατηγορία logistics αυτών των REIT. Είναι ένα από τα μεγαλύτερα και υψηλότερης βαθμολογίας (με βάση την πιστοληπτική ικανότητα) REITs και διαχειρίζεται αποθήκες και κέντρα διανομής. Έχει κεφαλαιοποίηση αγοράς περίπου 50 δισεκατομμυρίων δολαρίων και απόδοση μερισμάτων 2,9%.

Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας στον βιομηχανικό χώρο είναι ο Stag industrial REIT, ο οποίος διαθέτει χώρους logistics και κατασκευής. Λειτουργεί κυρίως στις Ηνωμένες Πολιτείες και είναι μικρότερος παίκτης. Έδωσε μερισματική απόδοση 4,9% ενώ διατηρούσε 3,5 δισεκατομμύρια δολάρια σε κεφαλαιοποίηση αγοράς.

Η Duke Realty Corporation , με έδρα τις ΗΠΑ, είναι ένα διαφορετικό REIT που εστιάζει σε κέντρα διανομής και ιατρικά γραφεία. Η κεφαλαιοποίηση της αγοράς της ανέρχεται στα 10,9 δισεκατομμύρια δολάρια και η απόδοση μερισμάτων στο 2,8%.

Πλεονεκτήματα

      • Η ευελιξία στη διαχείριση βιομηχανικών χώρων και την τροποποίησή τους σύμφωνα με τις συγκεκριμένες ανάγκες των επιχειρήσεων ή των πελατών αποτελεί πλεονέκτημα. Έτσι, η προσαρμοστικότητα γίνεται ένα σημαντικό ζήτημα στη βιομηχανική REIT.
      • Σε παρόμοια σημείωση, πρέπει να επικεντρωθούν λιγότερο στις επισκευές και την αισθητική του κτιρίου και των ακινήτων. Άλλες REIT αντιμετωπίζουν αυτό το πρόβλημα λόγω της αισθητικής αξίας του ακινήτου.
      • Οι επενδύσεις σε αυτά τα REITs μπορούν να είναι πλεονεκτήματα καθώς υπήρχε έλλειψη χώρων εφοδιαστικής, ενώ όλο και περισσότερη κατασκευαστική δραστηριότητα έρχεται στο πιάτο.

Μειονεκτήματα

      • Οι αυξητικοί παράγοντες εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τις οικονομικές συνθήκες. Τις περισσότερες φορές, οι συνεχώς μεταβαλλόμενες μακροοικονομικές συνθήκες προκαλούν αστάθεια σε αυτές τις REIT. Ένας τέτοιος μακροοικονομικός παράγοντας είναι το επιτόκιο.
      • Αυτά τα REIT έχουν βραχυπρόθεσμο χαρακτήρα μίσθωσης. Αυτό σημαίνει ότι μισθώνουν για μικρότερο χρονικό διάστημα σε σύγκριση με άλλα ακίνητα και επομένως επηρεάζει τις ευκαιρίες ανάπτυξης που σχετίζονται με REITs.
      • Είναι δύσκολο να δημιουργηθούν και έτσι ανοίγουν το δρόμο για εμπόδια στην ιδέα εισόδου. Η τεράστια επένδυση σε REITs, ιδιαίτερα βιομηχανικά, προκαλεί πολύ λίγους παίκτες να μπουν ή να διατηρήσουν τον ανταγωνισμό.
      • Τα βιομηχανικά REITs ενδέχεται να υπόκεινται σε κινδύνους υπερπροσφοράς. Κατά τη διάρκεια της οικονομικής ευημερίας, η βιομηχανική πρόοδος είναι δεδομένη, και αυτό τείνει να επηρεάσει αρνητικά το προφίλ ζήτησης-προσφοράς.

συμπέρασμα

Τα βιομηχανικά REIT έχουν αποδώσει πάνω από τις προσδοκίες την τελευταία δεκαετία. Αυτή η απόδοση οφείλεται κυρίως στο κύμα του ηλεκτρονικού εμπορίου και στην αυξανόμενη ζήτηση για βιομηχανικούς χώρους φιλικούς προς την τεχνολογία. Οι γίγαντες του ηλεκτρονικού εμπορίου όπως η Amazon, η Walmart και η Home Depot είναι οι μεγαλύτεροι επενδυτές σε βιομηχανικούς χώρους.

Μέχρι το τέλος του οικονομικού έτους 2019, οι REITs είδαν έντονα περιθώρια χρηματοδοτικής μίσθωσης και ώθησαν την αύξηση των ενοικίων αρκετά εντυπωσιακά. Τα επίπεδα πληρότητας αυξήθηκαν επίσης σε επίπεδα ρεκόρ παρά την υψηλή αύξηση στα ενοίκια. Οι δύο πιο σημαντικοί παράγοντες για αυτήν την ανάπτυξη REIT ήταν η απόδοση των βιομηχανικών αποθεμάτων και το προφίλ ζήτησης-προσφοράς των βιομηχανικών χώρων.

Πρέπει να σημειωθεί ότι αυτά τα REIT διατρέχουν κίνδυνο που σχετίζεται με τη χρηματοδότηση, καθώς βασίζονται σε μεγάλο βαθμό σε χρήματα που έχουν δανειστεί από εταιρείες ή επενδυτές. Η αύξηση των επιτοκίων μπορεί να προκαλέσει ζημιά σε τέτοιες REIT και να επιδεινώσει τα περιθώριά τους.

ενδιαφέροντα άρθρα...