Τι είναι το Exchange-Kind Exchange;
Η ανταλλαγή παρόμοιου τύπου, επίσης γνωστή ως ανταλλαγή 1031, είναι μια συναλλαγή ή ένας συνδυασμός συναλλαγών που αποτρέπει την τρέχουσα φορολογική υποχρέωση σύμφωνα με τους φορολογικούς νόμους των Ηνωμένων Πολιτειών για την πώληση ενός περιουσιακού στοιχείου, επειδή ένα άλλο παρόμοιο περιουσιακό στοιχείο αποκτάται στη θέση του υπάρχοντος περιουσιακού στοιχείου .
Εξήγηση
Μια παρόμοια ανταλλαγή είναι μια συναλλαγή για την αναβολή του φόρου υπεραξίας που προκύπτει κατά τη συναλλαγή πώλησης ενός περιουσιακού στοιχείου όταν μπορεί να αποδειχθεί ότι τα έσοδα χρησιμοποιούνται για την απόκτηση άλλου περιουσιακού στοιχείου στη θέση του πρώτου αναφερόμενου περιουσιακού στοιχείου. Ονομάζεται ανταλλαγή 1031, επειδή η Ενότητα 1031 του Κώδικα Εσωτερικών Εσόδων εξαιρεί τον πωλητή ενός περιουσιακού στοιχείου όταν τα έσοδα της πώλησης επανεπενδύονται σε περιουσιακά στοιχεία αξίας ίσης ή υψηλότερης. Μια ανταλλαγή δεν θα θεωρείται ως ανταλλαγή παρόμοιου είδους εάν το περιουσιακό στοιχείο που αγοράζεται είναι προσωπική ιδιοκτησία του πωλητή. Σε όλες τις άλλες περιπτώσεις, αυτό θα ισχύει.
Χαρακτηριστικά
- Η αντικατεστημένη ιδιοκτησία ή περιουσιακό στοιχείο πρέπει να έχει παρόμοια φύση και χαρακτήρα για να χαρακτηριστεί ως ανταλλαγή παρόμοιου είδους.
- Ένα άλλο σημαντικό χαρακτηριστικό είναι ότι μία ιδιοκτησία ή ένα στοιχείο μπορεί να είναι ένα παρόμοιο είδος σε περισσότερες από μία ιδιότητες. Η Υπηρεσία Εσωτερικών Εσόδων αναφέρει ότι 3 ακίνητα μπορούν να οριστούν αρκεί να μπορούν να προσδιοριστούν στενά.
- Οι κανόνες χρονισμού ισχύουν αυστηρά για τις αναβαλλόμενες ανταλλαγές, δηλαδή εντός 180 ημερών από τη μεταβίβαση της παραδοθείσας περιουσίας, ο φορολογούμενος πρέπει να λάβει την αντικατάσταση της ιδιοκτησίας.
Τύποι ανταλλαγής ομοειδών
Σε γενικές γραμμές υπάρχουν 4 τύποι ανταλλαγής παρόμοιου τύπου. Δηλαδή, ταυτόχρονη ανταλλαγή, καθυστέρηση ανταλλαγής, αντίστροφη ανταλλαγή, και συνεχής ή ανταλλαγή βελτίωσης.
# 1 - Ταυτόχρονη
Σε τέτοιες περιπτώσεις, το ακίνητο που πωλείται και το ακίνητο που αποκτάται ανταλλάσσονται την ίδια ημέρα. Αυτό σημαίνει ότι η συναλλαγή έκλεισε την ίδια ημέρα. Επιπλέον, υπάρχουν τρεις τρόποι με τους οποίους μπορεί να συμβεί αυτό το ταυτόχρονο εμπόριο
- Ανταλλαγές ανταλλαγών δύο μερών
- Τριμερή ανταλλαγή
- Ταυτόχρονη ανταλλαγή με ενδιάμεσο.
# 2 - Καθυστέρηση
Είναι ο πιο κοινός και προτιμώμενος τύπος ανταλλαγής. Σε αυτόν τον τύπο, ο ιδιοκτήτης του περιουσιακού στοιχείου το πωλεί και στη συνέχεια αποκτά το ακίνητο αντικατάστασης εντός του χρονικού πλαισίου (45 ημέρες για την αναγνώριση του ακινήτου που θα αποκτηθεί και 180 ημέρες για την ολοκλήρωση της πώλησης).
# 3 - Αντίστροφη
Είναι επίσης γνωστό ως προθεσμιακή ανταλλαγή όπου το ακίνητο που πρέπει να αγοραστεί ως αντικατάσταση αποκτάται εκ των προτέρων, δηλαδή, το ακίνητο αγοράζεται πρώτα και ανταλλάσσεται αργότερα.
# 4 - Ανταλλαγή κατασκευής ή βελτίωσης
Βελτιώσεις στην ιδιοκτησία μπορούν να γίνουν χρησιμοποιώντας τα αναβαλλόμενα φορολογικά δολάρια για την ενίσχυση του ίδιου, ενώ τοποθετείτε την ιδιοκτησία στα χέρια ενός εξειδικευμένου διαμεσολαβητή εντός 180 ημερών.
Πώς λειτουργεί?
Συνήθως, όταν ένα ακίνητο αγοράζεται ή πωλείται, το κέρδος που πραγματοποιείται κατά τη διαδικασία χρεώνεται με τον φόρο υπεραξίας και ανάλογα με την περίοδο παρακράτησης, χρεώνεται με μακροπρόθεσμο φόρο υπεραξίας ή βραχυπρόθεσμο φόρο υπεραξίας. Μερικές φορές, ένα ακίνητο πωλείται με την πρόθεση να αγοράσει ένα άλλο ακίνητο στη θέση του, δηλαδή, το παλιό ακίνητο μόλις αντικαθίσταται. Για την κάλυψη τέτοιων συναλλαγών, το Κεφ. 1031 του IRC εξαιρεί τις συναλλαγές στο όνομα του Like-Kind Exchange.
Παράδειγμα
Ας δούμε ένα παράδειγμα του κ. Α, που θέλει να πουλήσει την εμπορική του ιδιοκτησία για $ 500.000, το οποίο αρχικά αποκτήθηκε για παράδειγμα, 300.000 $. Αυτή η συναλλαγή θα οδηγούσε σε κέρδος 200.000 $, το οποίο θα υπόκειται σε φόρο. Αλλά, εάν ο κ. Α κάνει ανταλλαγή 1031, μπορεί να αναβάλει αυτόν τον φόρο αντικαθιστώντας το πωληθέν ακίνητο από άλλο ακίνητο παρόμοιας φύσης και χαρακτήρα (με περίοδο 45 ημερών και 180 ημερών όπως αναφέρεται στους παρακάτω κανόνες).
Κανόνες ανταλλαγής παρόμοιου τύπου
Υπάρχουν 7 βασικοί κανόνες. Έχουν ως εξής:
- Τα περιουσιακά στοιχεία ή τα ακίνητα που αγοράζονται και πωλούνται, δηλαδή, η ανταλλαγή πρέπει να είναι παρόμοια, δηλαδή, πανομοιότυπα στη φύση και τον χαρακτήρα.
- Ισχύει μόνο όταν πρόκειται για επένδυση ή επαγγελματική ιδιοκτησία.
- Το ακίνητο που αποκτάται από τα έσοδα πρέπει να έχει την ίδια αξία ή υψηλότερο.
- Κάθε εκκίνηση που προκύπτει ως αποτέλεσμα της ανταλλαγής υπόκειται σε φόρο υπεραξίας.
- Ο φορολογούμενος πρέπει να είναι ο ίδιος, δηλαδή, ο αγοραστής του ακινήτου αντικατάστασης και ο πωλητής του παραληφθέντος ακινήτου πρέπει να είναι ο ίδιος.
- Το κατάλυμα πρέπει να προσδιοριστεί εντός 45 ημερών.
- Η ιδιοκτησία πρέπει να αγοραστεί με 180 ημέρες.
Ανταλλαγή Like-Kind έναντι Ζώνης Ευκαιριών
| Σημείο Διαφοράς | Ανταλλαγή Like-Kind | Ευκαιρία Ζώνη | ||
| Ιδιοκτησία | Η ιδιότητα πρέπει να έχει παρόμοια φύση ή / και χαρακτήρα. | Το ακίνητο δεν πρέπει να είναι παρόμοιο. | ||
| Προσδιορισμός της παρόμοιας ιδιότητας | Εντός 45 ημερών | Δεν υπάρχει τέτοιο χρονικό πλαίσιο | ||
| Επένδυση | Πρέπει να επενδύσετε ολόκληρα έσοδα από την πώληση. | Μόνο το κέρδος από την πώληση πρέπει να επανεπενδυθεί. | ||
| Αγορά: Προσωπική ιδιοκτησία, μετοχές, ενδιαφέροντα συνεργασίας κ.λπ. | Δεν επιτρέπεται | Επιτρέπεται |
Πλεονεκτήματα
- Ο ίδιος ο σκοπός της εισαγωγής αυτού του είδους ανταλλαγής είναι να αποφευχθεί η καταβολή φόρου υπεραξίας και τα έσοδα μιας πώλησης δεν είναι ανέγγιχτα πριν επανεπενδυθούν, επιτρέποντας την κερδοφόρα δύναμη του αναβαλλόμενου φόρου εισοδήματος.
- Το πολύ βασικό πλεονέκτημα θα ήταν αυτό της μόχλευσης. Με τα έσοδα που προκύπτουν από την πώληση, κάποιος μπορεί να αγοράσει ένα πιο πολύτιμο επενδυτικό ακίνητο.
Μειονεκτήματα
- Το μεγαλύτερο μειονέκτημα είναι η περίοδος των 45 ημερών και 180 ημερών, η οποία είναι αυστηρή. Η αποτυχία ανάληψης θα οδηγήσει σε αποτυχημένη συναλλαγή. Προσδιορισμός του αντικατασταθέντος στοιχείου, το οποίο είναι παρόμοιο και έχει τιμή ίση ή μεγαλύτερη από το αναπληρωμένο στοιχείο.
συμπέρασμα
Ωστόσο, η ουσία είναι ότι όταν κάποιος θέλει να πουλήσει ένα περιουσιακό στοιχείο για να αγοράσει ένα άλλο περιουσιακό στοιχείο στη θέση του, θα πρέπει να δούμε τους κανόνες που αναφέρονται στο χρηματιστήριο 1031. Εάν οι κανόνες είναι σύμφωνοι με τα πραγματικά περιστατικά της συγκεκριμένης υπόθεσης, θα μπορούσαν να προκύψουν φορολογικά οφέλη. Φυσικά, υπάρχουν πολλά πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, και πρέπει να ληφθεί μια απόφαση, λαμβάνοντας υπόψη όλους τους παράγοντες που αναφέρονται.
