Τι είναι το Hospitality REIT;
Το Hospitality REIT αναφέρεται στα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REIT) που ασχολούνται με την ιδιοκτησία, την απόκτηση και τη διαχείριση ξενοδοχείων, πολυτελών θέρετρων, μοτέλ και ξενοδοχείων επιχειρηματικής κατηγορίας, καθώς και εκμίσθωση ακινήτων σε επισκέπτες. Εκτός αυτού, αυτές οι οντότητες προσφέρουν επίσης άλλες υπηρεσίες που σχετίζονται με ένα συνηθισμένο ξενοδοχείο, όπως σερβίροντας γεύματα, αλκοολούχα και μη αλκοολούχα ποτά.
Εξήγηση
Το REITs φιλοξενίας εστιάζεται στην ανάπτυξη, την απόκτηση, τη διαχείριση καταλυμάτων, ξενοδοχείων και άλλων παρόμοιων ακινήτων μαζί με την πρόσθετη ευθύνη για τη χρηματοδότηση της κατασκευής αυτών των ακινήτων. Συνήθως, είτε αγοράζουν γη σε στρατηγικές τοποθεσίες σε μια συγκεκριμένη επιχειρηματική περιοχή και δημιουργούν το δικό τους ξενοδοχείο είτε αποκτούν ένα υπάρχον ξενοδοχείο ή θέρετρο και αναλαμβάνουν τις διαχειριστικές του ευθύνες. Μόλις ολοκληρωθεί η νέα ρύθμιση ή απόκτηση, οι οντότητες είτε διαχειρίζονται άμεσα τα ακίνητα είτε προσλαμβάνουν τρίτο μέρος για να διαχειριστούν και να αναλάβουν τις καθημερινές ξενοδοχειακές δραστηριότητες σε αντάλλαγμα για ένα προκαθορισμένο μερίδιο των εσόδων. Από την άλλη πλευρά, υπάρχουν περιπτώσεις όπου άλλες εταιρείες προσλαμβάνουν REITs φιλοξενίας για τη διαχείριση του ξενοδοχείου, του μοτέλ, της διαμονής και του καταλύματος.
Παρακαλώ σημειώστε ότι αναφέρεται επίσης ως ξενοδοχείο REITs.
Πώς λειτουργεί?
Όσον αφορά την παραγωγή εισοδήματος, οι REITs φιλοξενίας κερδίζουν προσφέροντας μια σειρά από υπηρεσίες που περιλαμβάνουν διαμονή, χώρους συνεδρίων, γεύματα, ποτά, εισφορές στάθμευσης κ.λπ. , όπως τα καταστήματα, που βασικά χρησιμεύουν ως πηγή πρόσθετου εισοδήματος.
Αν και αποτελεί πηγή σταθερού εισοδήματος, πάσχει από ένα ισχυρό μειονέκτημα ότι ο κλάδος της φιλοξενίας είναι εγγενώς εποχιακός, πράγμα που σημαίνει ότι η βιομηχανία παρακολουθεί την περίοδο αιχμής και εκτός αιχμής κατά τη διάρκεια συγκεκριμένων συγκεκριμένων περιόδων του έτους. Συνήθως, οι περίοδοι αιχμής παρατηρούνται κατά τα καλοκαίρια όταν άτομα σε μεγάλο όγκο προγραμματίζουν τις διακοπές τους, και ως εκ τούτου, τα ξενοδοχεία υποχρεούνται να οργανώσουν διαμονή για διάφορους τύπους πελατών, από διεθνείς τουρίστες έως τοπικούς ταξιδιώτες. Τα ξενοδοχεία είναι σε θέση να κερδίσουν τις υψηλότερες τιμές κατά τη διάρκεια των αιχμών.
Έχουν την υποχρέωση να διανέμουν τουλάχιστον το 90% των καθαρών εσόδων (= έσοδα - λειτουργικά έξοδα) στους μετόχους με τη μορφή μερισμάτων. Αυτή είναι μια υποχρεωτική απαίτηση που θεσπίστηκε από το Κογκρέσο των ΗΠΑ και η συμμόρφωση με αυτό έχει διάφορα οφέλη που περιλαμβάνουν απαλλαγή από τους εταιρικούς φόρους.
Παραδείγματα Φιλοξενίας REIT
Παράδειγμα # 1 - Host Hotels & Resorts
Είναι ένα από τα μεγαλύτερα REIT φιλοξενίας στην αγορά, με ανώτατο όριο αγοράς 14,0 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Το Host Hotels & Resorts διαθέτει πολυτελή ξενοδοχεία και θέρετρα με τα εμπορικά σήματα όπως τα W, Hyatt Regency και Marriott και σήμερα διαθέτει περίπου 100 ξενοδοχεία. Η εταιρεία αξιοποιεί μια τόσο μεγάλη κλίμακα λειτουργίας για να επιτύχει λειτουργική αποδοτικότητα. Στην πραγματικότητα, λειτουργεί με έναν από τους χαμηλότερους δείκτες μόχλευσης σε σύγκριση με το σημείο αναφοράς του κλάδου και είναι η μόνη οντότητα σε αυτόν τον τομέα που απολαμβάνει πιστοληπτική αξιολόγηση επενδυτικού επιπέδου.
Παράδειγμα # 2 - Apple Hospitality REIT
Αυτή η φιλοξενία REIT ανήκει στην κατηγορία ξενοδοχείων μεσαίας αγοράς. Αυτή τη στιγμή έχει ανώτατο όριο αγοράς 3,7 δισεκατομμυρίων δολαρίων και εξυπηρετεί τα ξενοδοχεία «select-service». Όπως υποδηλώνει το όνομα κατηγορίας, αυτά τα ξενοδοχεία διαφέρουν από τα κανονικά ξενοδοχεία μεσαίας αγοράς και προσφέρουν στους επισκέπτες περισσότερα από τις κανονικές αλυσίδες ξενοδοχείων. Ωστόσο, δεν διαθέτει ανέσεις που μπορούν να συγκριθούν με εκείνες των πολυτελών θέρετρων. Οι μάρκες που εμπίπτουν σε αυτήν την κατηγορία περιλαμβάνουν Homewood Suites και Courtyard by Marriott. Συνήθως, οι ταξιδιώτες επαγγελματίες είναι πελάτες.
Παράδειγμα # 3 - Ιδιότητες φιλοξενίας Ryman
Το Ryman Hospitality Properties είναι ένα θέρετρο προορισμού μεγάλης κλίμακας με όριο αγοράς 4,2 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Μπορεί να τοποθετηθεί σε ένα επίπεδο πάνω από τα πολυτελή θέρετρα, δεδομένου ότι προσφέρει τεράστια βιωματικά στοιχεία πάνω από τις συνήθεις ανέσεις που συνήθως προσφέρουν τα πολυτελή ξενοδοχεία. Προσφέρει πολλά καταστήματα τροφίμων και ποτών, καταστήματα λιανικής, καθώς και τεράστιο χώρο για το συνέδριο. Όσον αφορά τους χώρους συσκέψεων, ο Ryman διαθέτει τα τρία μεγαλύτερα ξενοδοχεία που δεν έχουν καζίνο στις ΗΠΑ
Δείκτης REIT φιλοξενίας
Ένας από τους πιο δημοφιλείς δείκτες για το Hospitality REIT είναι ο δείκτης Dow Jones US Hotel & Lodging REIT. Ο δείκτης καλύπτει εννέα εταιρείες από την αμερικανική αγορά φιλοξενίας. Τις τελευταίες 52 εβδομάδες, ο δείκτης έφτασε τα υψηλά των 122,01 $ και το χαμηλό των 33,61 $, και προς το παρόν, διαπραγματεύεται στα 53,89 $. Ο δείκτης σημείωσε σημαντική πτώση από την έναρξη της συνεχιζόμενης πανδημίας COVID-19.
Πλεονεκτήματα
- Αυτές οι οντότητες απολαμβάνουν υψηλότερες αποδόσεις κατά την κίνηση του νομίσματος που καθιστούν τον συγκεκριμένο προορισμό πιο ελκυστικό και φιλικό προς τον τουρισμό.
- Ο κίνδυνος διαφοροποιείται μεταξύ μιας μεγαλύτερης ομάδας επενδυτών έναντι ενός μοναδικού ιδιοκτήτη ακινήτου.
- Αυτές οι επενδυτικές δυνατότητες πληρώνουν συνήθως υψηλότερα μερίσματα.
- Σε σύγκριση με τη συνήθη ιδιοκτησία ακινήτων, οι REIT παρέχουν καλύτερη ρευστότητα καθώς έχει την επιλογή πώλησης των μετοχών και όχι ολόκληρης της ιδιοκτησίας.
- Οι επενδυτές είναι σε θέση να αγοράσουν ιδιοκτησία σε μεγάλα ακίνητα που διαφορετικά δεν θα μπορούν να αντέξουν οικονομικά.
- Όλα τα ακίνητα στο REIT διαχειρίζονται εκπαιδευμένοι επαγγελματίες.
Μειονεκτήματα
- Το εισόδημα που προκύπτει από τις φιλοξενίες REITs μπορεί να είναι ασταθές λόγω της εξαιρετικά κυκλικής φύσης του κλάδου.
- Είναι εξαιρετικά ευάλωτο σε αντίθετες επιπτώσεις στην παγκόσμια οικονομική ανάπτυξη.
- Οι REITs έχουν συνήθως μικρότερο εύρος ανάπτυξης καθώς τους επιτρέπεται να διατηρούν περισσότερο από το 10% του καθαρού εισοδήματος στην επιχείρηση (με εντολή καταβολής μερίσματος 90% του καθαρού εισοδήματος στους μετόχους).
- Επιβάλλει υψηλά τέλη διαχείρισης και συναλλαγής που έχουν ως αποτέλεσμα χαμηλότερες πληρωμές στους μετόχους.
