Ορισμός χρηματοδότησης ιδιοκτητών
Η χρηματοδότηση ιδιοκτητών μπορεί να οριστεί ως ένα σενάριο όπου ο ιδιοκτήτης χρηματοδοτεί την υπό εξέταση συναλλαγή, δηλαδή ο αγοραστής αντί να υποβάλει αίτηση και να λάβει δάνειο από ένα τραπεζικό ίδρυμα, παίρνει το δάνειο από τον ιδιοκτήτη και τους αποπληρώνει το κύριο ποσό μαζί με το ποσό των τόκων μια προκαθορισμένη χρονική περίοδο.
Εξήγηση
Είναι απλώς ένας μηχανισμός χρηματοδότησης που πραγματοποιείται μεταξύ αγοραστή και πωλητή ενός ακινήτου. Είναι ένα σενάριο όπου ο πωλητής μιας συγκεκριμένης ιδιοκτησίας αναλαμβάνει τη χρηματοδότηση της συναλλαγής εκ μέρους του αγοραστή του εν λόγω ακινήτου. Με άλλα λόγια, ο αγοραστής σε έναν μηχανισμό χρηματοδότησης ιδιοκτητών θα πάρει το δάνειο από τον πωλητή του ίδιου του ακινήτου με ένα συγκεκριμένο επιτόκιο αντί για την τράπεζα. Ο αγοραστής θα πρέπει να επιστρέψει το κύριο ποσό μαζί με τα χρήματα τόκων στον προμηθευτή για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο.
Πώς λειτουργεί η χρηματοδότηση ιδιοκτήτη;
Σε έναν μηχανισμό χρηματοδότησης κατόχου, ο αγοραστής του εν λόγω ακινήτου υποχρεούται να καταβάλει προκαταβολή και στη συνέχεια η συναλλαγή εκτελείται και καταγράφεται συχνά μέσω γραμμής. Η προκαταβολή που απαιτείται να καταβληθεί από τον αγοραστή του ακινήτου υπολογίζεται συχνά ως ένα συγκεκριμένο ποσοστό της τιμής πώλησης αυτού του ακινήτου. Το γραμμικό συμβόλαιο που χρησιμοποιείται αναφέρεται συχνά ως συμβόλαιο χρηματοδότησης κατόχου που φέρει όλους τους όρους και τις προϋποθέσεις της συναλλαγής αγοράς που περιλαμβάνει αποσβέσεις, επιτόκια και ούτω καθεξής. Η διαδικασία γίνεται βασικά υπό νομική καθοδήγηση.
Παράδειγμα
Οι ακόλουθες είναι οι δύο διαθέσιμες επιλογές με τον Mike για την αγορά ενός συγκεκριμένου ακινήτου. Αξιολογήστε τις δύο επιλογές και καθορίστε ποια αποφέρει λιγότερα από όλα τα σύνολα και αποδεικνύεται ότι είναι μια καλύτερη κερδοφόρα επιλογή για τον Mike.
Λύση
Επιλογή 1
Η μηνιαία πληρωμή, οφειλόμενη πληρωμή με μπαλόνι και οι συνολικές πληρωμές που οφείλονται στον πωλητή στην περίπτωση της επιλογής 1 υπολογίζονται ως εξής:
Υπολογισμός μηνιαίας πληρωμής
- Μηνιαίο επιτόκιο (r) = 8/12 = 0,67%
Αριθμός μηνιαίων πληρωμών = Αριθμός ετών * αριθμός μηνών σε ένα έτος
- = 30 * 12
- Αριθμός μηνιαίων πληρωμών (t) = 360
Αθροιστικός συντελεστής έκπτωσης = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,0067) -360 ) / 0,0067
- Αθροιστικός συντελεστής έκπτωσης = 136,28
Μηνιαία πληρωμή = Χρηματοδοτούμενο ποσό / Αθροιστικός συντελεστής έκπτωσης
- = 17.000 $ / 136.2834 $
- Μηνιαία πληρωμή = 124,74 $
Υπολογισμός πληρωμής με μπαλόνι
- Αριθμός μήνα σε 10 έτη = 10 * 12 = 120
Υπόλοιπο μπαλόνι δανείου = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)
- = 17.000 $ (1 + 0,0067) 120 - 124,74 $ (((1 + 0,0067) 120 -1) / 0,0067)
- Υπόλοιπο δανείου με μπαλόνι = 14.913.196 $
Επιλογή # 2
Η μηνιαία πληρωμή, οφειλόμενη πληρωμή με μπαλόνι και οι συνολικές πληρωμές που οφείλονται στον πωλητή στην περίπτωση της επιλογής 1 υπολογίζονται ως εξής:
Υπολογισμός μηνιαίας πληρωμής
- Μηνιαίο επιτόκιο (r) = 6,5 / 12 = 0,542%
Αριθμός μηνιαίων πληρωμών = Αριθμός ετών * αριθμός μηνών σε ένα έτος
- = 30 * 12
- Αριθμός μηνιαίων πληρωμών (t) = 360
Αθροιστικός συντελεστής έκπτωσης = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,00542) -360 ) / 0,00542
- Αθροιστικός συντελεστής έκπτωσης = 158,21
Μηνιαία πληρωμή = Χρηματοδοτούμενο ποσό / Αθροιστικός συντελεστής έκπτωσης
- = 15.000 $ / 158,21
- Μηνιαία πληρωμή = 94,81 $
Υπολογισμός πληρωμής με μπαλόνι
- Αριθμός μήνα = 15 * 12 = 180
Υπόλοιπο μπαλόνι δανείου = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)
- = 15.000 $ (1 + 0,00542) 180 - 94,81 $ (((1 + 0,00542) n -1) / 0,00542)
- Υπόλοιπο δανείου με μπαλόνι = 10,883,87 $
Από τις παραπάνω καθορισμένες τιμές και για τις δύο επιλογές, φαίνεται ότι ο Mike μπορεί να εξοικονομήσει περισσότερα χρήματα στη μηνιαία πληρωμή του δανείου εάν επιλέξει τη δεύτερη επιλογή. Αλλά καθώς παρατείνει την περίοδο αποπληρωμής για άλλα 5 χρόνια στη δεύτερη επιλογή, επομένως, ο τόκος αυξάνεται και μπορεί να καταλήξει να δαπανήσει υψηλότερα από την πρώτη επιλογή. Ο Mike πρέπει να πάει με την πρώτη επιλογή.
Κίνδυνοι
- Ένας αγοραστής ενδέχεται να χρεοκοπήσει το ποσό του δανείου - Ένας από τους σημαντικότερους κινδύνους είναι το γεγονός ότι ο αγοραστής ενδέχεται να μην εξοφλήσει το ποσό του δανείου όπως αυτό που θα είχε συμφωνήσει κατά την εκτέλεση της συναλλαγής. Σίγουρα δεν υπάρχει τρόπος να επιβεβαιωθούν πλήρως οι προθέσεις και η ικανότητα του αγοραστή να αποπληρώσει το ποσό του δανείου και του τόκου στο μέλλον.
- Τήρηση αρχείων - Ένας άλλος σημαντικός κίνδυνος είναι το γεγονός ότι ένας αγοραστής μπορεί να αντιμετωπίσει είναι η διαδικασία του πωλητή σε σχέση με την τήρηση αρχείων. Η διαδικασία τήρησης αρχείων είναι διαφορετική για κάθε πωλητή. Κάποιοι μπορεί να το ηχογραφήσουν οι ίδιοι και κάποιοι να το κάνουν από τρίτο μέρος. Οι αγοραστές πρέπει να διασφαλίσουν ότι διατηρούν επίσης το αρχείο κάθε πληρωμής που πραγματοποιείται στον πωλητή, έτσι ώστε το ίδιο να μπορεί να επαληθευτεί σε περίπτωση ασυμφωνίας.
Ιδιοκτήτης εναντίον Πωλητή Χρηματοδότηση
Η χρηματοδότηση ιδιοκτητών και η χρηματοδότηση πωλητή είναι πιθανότατα τα ίδια πράγματα. Η χρηματοδότηση πωλητή μπορεί να οριστεί ως μια ρύθμιση όπου ο πωλητής χρηματοδοτεί την υποθήκη ακίνητης περιουσίας αντί του τραπεζικού ή χρηματοπιστωτικού ιδρύματος. Σημαίνει το ίδιο πράγμα και κυριολεκτικά δεν υπάρχει διαφορά μεταξύ των δύο όρων. Και οι δύο όροι χρησιμοποιούνται εναλλακτικά.
Οφέλη
- Το πρώτο και κύριο πλεονέκτημα του μηχανισμού χρηματοδότησης ιδιοκτητών θα μπορούσε να είναι η εξάλειψη των παρεμβάσεων τρίτων που τελικά επιτρέπουν στους συμμετέχοντες να εξοικονομήσουν πολύ χρόνο, χρήματα και παρενόχληση.
- Επιτρέπει στους συμμετέχοντες να δημιουργήσουν τους δικούς τους όρους που βρίσκουν αμοιβαία αποδεκτοί και επωφελείς.
- Ένας πωλητής μπορεί να επιλέξει να εισπράξει μηνιαίες πληρωμές από τον αγοραστή καθώς και την πληρωμή με μπαλόνι ή ακόμη και να πουλήσει τη σύμβαση χρηματοδότησης του ιδιοκτήτη στους επενδυτές και να κερδίσει ένα εφάπαξ ποσό.
Περιορισμοί
- Ένα από τα πιο σημαντικά μειονεκτήματα μπορεί να είναι το γεγονός ότι μπορεί να αποδειχθεί πολύ πιο ακριβό σε σύγκριση με άλλες επιλογές που είναι διαθέσιμες με τους αγοραστές του ακινήτου.
- Ένα άλλο μειονέκτημα της χρηματοδότησης του ιδιοκτήτη είναι το γεγονός ότι εάν ένας πωλητής του ακινήτου τυχαίνει να πάρει πίσω την περιουσία του από τον ιδιοκτήτη, τότε ίσως χρειαστεί να πληρώσει και για έξοδα επισκευής και συντήρησης σε περίπτωση που ο αγοραστής δεν φροντίσει καλά το εν λόγω ακίνητο .
συμπέρασμα
Η χρηματοδότηση ιδιοκτητών είναι επίσης πιο γνωστή ως χρηματοδότηση πωλητή ή μεταφορά χρηστών ή μεταφορά πωλητή Είναι ένας όρος που χρησιμοποιείται για μια συναλλαγή μεταξύ αγοραστή και πωλητή ακινήτου. Σε αυτόν τον τύπο χρηματοδότησης, ο πωλητής είναι αυτός που κάνει τη χρηματοδότηση, δηλαδή ο αγοραστής δανείζεται ένα δάνειο από τον πωλητή του ακινήτου αντί να πάει στην τράπεζα και πληρώνει στον πρώην το κύριο ποσό μαζί με τους τόκους εντός ορισμένης χρονικής περιόδου .
