Σημασία αποκλεισμού
Ο αποκλεισμός ορίζεται ως μέτρα που λαμβάνονται από τον δανειστή όταν ο οφειλέτης αθετεί την εξόφληση του δανείου. Σε αυτό ο δανειστής παίρνει το νόμιμο έλεγχο της υποθήκης ακινήτου και πουλά το περιουσιακό στοιχείο (ιδιοκτησία) προκειμένου να ανακτήσει το ποσό του δανείου.
Τύποι αποκλεισμού
# 1 - Δικαστικό
Αυτό είναι το συνηθισμένο αποκλεισμό που συμβαίνει όταν ένας δανειστής θα ενημερώσει τον δανειολήπτη για τις αναπάντητες πληρωμές και για περαιτέρω όταν ο οφειλέτης αποτύχει να αναβιώσει από την προεπιλογή, ο δανειστής μήνυσε τον οφειλέτη και κατατίθεται στο γραφείο της χώρας καταγραφής. Η υπόθεση καταγράφεται στο κοινό και μετά τη δίκη, το ακίνητο τίθεται σε δημοπρασία.
# 2 - Μη δικαστικό
Εδώ ο δανειστής έχει την πλήρη εξουσία για την πώληση του ακινήτου όταν ο οφειλέτης έχει προεπιλογή. Και εδώ η υπόθεση θα καταγραφεί στο γραφείο της χώρας καταγραφής και ο δανειολήπτης θα πάρει χρόνο για να αναπληρώσει την αποτυχία που ο δανειστής έχει δικαίωμα να πάει αμέσως για τη δημοπρασία ή την πώληση του ακινήτου και εδώ η διαφορά είναι εκεί που θα να μην υπάρχει εκτεταμένη δίκη ή δικαστική διαδικασία.
Διαδικασία αποκλεισμού
Η διαδικασία διαφέρει από πολιτεία σε πολιτεία αλλά συνολικά, έχουν 5 παρόμοια χαρακτηριστικά -
# 1 - Προεπιλογή πληρωμής από τον οφειλέτη
Όταν ο οφειλέτης χάνει τουλάχιστον μία πληρωμή δανείου, τίθεται σε προεπιλεγμένα κριτήρια. Ο δανειστής θα στείλει μια χαμένη ειδοποίηση πληρωμής δηλώνοντας ότι έχει χάσει την πληρωμή και ακόμη και προσφέρει μια περίοδο χάριτος 15 ημερών για να πραγματοποιήσει την πληρωμή. Μετά από 15 ημέρες, ο οφειλέτης θα χρεωθεί καθυστερημένη πληρωμή και άλλες κυρώσεις σε αυτόν. Εάν ο δανειολήπτης χάσει δύο έως τρεις πληρωμές, θα του αποσταλεί τώρα μια ειδοποίηση ζήτησης που είναι πιο σοβαρή από μια αναπάντητη ειδοποίηση πληρωμής.
# 2 - Ειδοποίηση για προεπιλογή (NOD)
Όταν ο δανειολήπτης χάσει την πληρωμή για τρεις έως έξι μήνες, ο δανειστής θα στείλει ειδοποίηση αθέτησης στο γραφείο του καταγραφέα χώρας. Ένα αντίγραφο αυτού αποστέλλεται επίσης στον οφειλέτη, ο οποίος λαμβάνει περαιτέρω 90 ημέρες για να πληρώσει τον πρόσφατο λογαριασμό και να αποκαταστήσει το δάνειο. Αυτή η περίοδος ονομάζεται περίοδος αποκατάστασης.
# 3 - Ανακοίνωση για πώληση περιουσιακών στοιχείων
Εάν ο οφειλέτης εξακολουθεί να μην μπορεί να πραγματοποιήσει την πληρωμή εντός 90 ημερών, ο δανειστής ξεκινά με τη διαδικασία αποκλεισμού. Ο δανειστής θα στείλει και πάλι ειδοποίηση στο γραφείο της χώρας καταγράφοντας το ίδιο με ένα αντίγραφο στον δανειολήπτη και θα δημοσιεύσει επίσης μια νομική ειδοποίηση στην εφημερίδα και για τρεις συνεχόμενες εβδομάδες πριν από το πλειστηριασμό του σπιτιού. Ο δανειολήπτης έχει ακόμη πέντε ημέρες πριν από τη δημοπρασία για να καλύψει τις αναπάντητες πληρωμές.
# 4 - Δημόσια δημοπρασία
Ο δανειστής θα εκτιμήσει μια αρχική προσφορά για το ακίνητο πριν από τη δημοπρασία. Η τιμή υπολογίζεται με βάση το υπόλοιπο του δανείου που εκκρεμεί και κάθε είδους προνόμιο ή φόρους που δεν πληρώνονται. Το ακίνητο πωλείται στον υψηλότερο πλειοδότη. Η πράξη εμπιστοσύνης μεταβιβάζεται στον νέο ιδιοκτήτη του ακινήτου και ο δανειολήπτης έχει πλέον 3 ημέρες για να εγκαταλείψει το ακίνητο.
# 5 - Ακίνητα που ανήκουν σε ακίνητα
Εάν το ακίνητο δεν πωληθεί στη δημοπρασία, γίνεται ιδιοκτησία της τράπεζας ή ακίνητης περιουσίας. Όταν συμβεί αυτό, ο δανειστής είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και θα προσπαθήσει να πουλήσει το ακίνητο μέσω μεσίτη ή πράκτορα. Για να κάνει τη συμφωνία πιο δελεαστική, ο δανειστής μπορεί να αφαιρέσει κάποιο μέρος των φορτιστών και άλλων χρεώσεων, δίνοντας έτσι κάποια μορφή έκπτωσης στο ενδιαφερόμενο μέρος για την αγορά του εν λόγω ακινήτου.
Δημοπρασία αποκλεισμού
Σε μια δημοπρασία, ο δανειστής καθορίζει γενικά μια προσφορά πριν από τη δημοπρασία με βάση την τιμή που εκτιμάται λαμβάνοντας υπόψη το υπόλοιπο του δανείου που εκκρεμεί και κάθε είδους προνόμιο ή φόρους που δεν πληρώνονται. Αυτή η ειδοποίηση δίνεται επίσης σε τοπικές εφημερίδες και ιστότοπους για τους ενδιαφερόμενους αγοραστές να εμφανιστούν για τη δημοπρασία.
Την ημέρα της δημοπρασίας με βάση την προκαθορισμένη προσφορά, οι πλειστηριαστές επιτρέπεται να υποβάλλουν προσφορές για τιμές πάνω από αυτήν. Ο σκοπός της δημοπρασίας είναι να πάρει την υψηλότερη δυνατή τιμή του ακινήτου. Το άτομο με την υψηλότερη προσφορά ή το ποσό που επαρκεί για να καλύψει ο δανειστής το δάνειο θεωρείται και η ιδιοκτησία παραδίδεται στο άτομο.
Ο δανειολήπτης έχει χρόνο τριών ημερών για να αδειάσει το ακίνητο και να το παραδώσει στον νέο ιδιοκτήτη. Από την άλλη πλευρά, εάν ο δανειστής δεν λάβει καλές προσφορές στη δημοπρασία, ο δανειστής θα αναλάβει το ακίνητο και θα προσπαθήσει να το πουλήσει στο μέλλον μέσω μεσιτών ή αντιπροσώπων.
Πώς να το αποφύγετε;
- Ένα πιο σημαντικό βήμα για να αποφευχθεί ο αποκλεισμός είναι να αποφευχθεί η καθυστερημένη πληρωμή των δανείων και να γίνει προεπιλογή.
- Κάποιος πρέπει να πάρει λίγο χρόνο από τον δανειστή σε περιπτώσεις σοβαρών καταστάσεων έκτακτης ανάγκης προτού να μπει στο πρόβλημα της νομικής δράσης. Αυτό ονομάζεται ανοχή.
- Εάν κάποιος μπορεί να συμφωνήσει ότι μετά από μια χρεοκοπία δεν θα επαναληφθεί ποτέ το ίδιο, ο δανειστής μπορεί να δώσει στον δανειολήπτη ένα διάλειμμα και να παραιτηθεί από την υποχρέωση που ονομάζεται συγχώρεση χρέους.
- Όταν ο δανειστής απλώνει το χαμένο ποσό πληρωμής για μεγαλύτερη διάρκεια, δίνει κάποια ευκολία στον οφειλέτη.
- Όταν ο δανειστής συμφωνεί να αλλάξει τους όρους του δανείου ή να παρατείνει την περίοδο απόσβεσης, αυτό μπορεί να δώσει κάποια ευελιξία στον δανειολήπτη.
Συνέπειες του αποκλεισμού
- Κάποιος πρέπει να αφήσει το δικό του σπίτι και κάθε είδος δικαιοσύνης που προβλήθηκε.
- Προκαλεί άγχος και άγχος επειδή κάποιος γίνεται άστεγος χωρίς να γνωρίζει το γεγονός που πρέπει να πάει στη συνέχεια.
- Κάνει μεγάλη ζημιά στο πιστωτικό αποτέλεσμα και η λήψη ενός δεύτερου δανείου στο μέλλον γίνεται πολύ δύσκολη.
- Κάποιος μπορεί να οφείλει ένα ισοζύγιο ελλείψεων ακόμη και μετά την πώληση αποκλεισμού.
- Κάποιος μπορεί να χάσει ευκαιρίες για χρηματοδοτική μίσθωση ή βοήθεια που μπορεί να είναι διαθέσιμη περαιτέρω.
- Σύμφωνα με τη διαδικασία υποθήκης Fannie Mae, κάποιος θα χάσει τη δυνατότητα να αγοράσει άλλο σπίτι για άλλα επτά χρόνια.
Επίπτωση
- Είναι στην πιστοληπτική ικανότητα που χτυπιέται δραστικά.
- Τα σπίτια διατίθενται σε φθηνότερη τιμή από την πραγματική τιμή αγοράς.
- Δημιουργεί μια ευκαιρία για τους νέους αγοραστές κατοικιών να αγοράσουν σπίτια με μειωμένες τιμές.
- Ακόμα και μετά τον αποκλεισμό, ο οφειλέτης μπορεί να χρειαστεί να αντισταθμίσει το έλλειμμα του δανείου.
- Προβλήματα στην απασχόληση σε ορισμένους τομείς όπου ελέγχεται η πιστοληπτική ικανότητα του υποψηφίου.
Πλεονεκτήματα
- Όταν η αγορά ακινήτων πέσει χαμηλά, πολλοί ιδιοκτήτες θα βρουν το σπίτι τους που δεν αξίζει υποθήκη. Σε αυτά τα σενάρια, μπορεί να είναι καλό για τους ιδιοκτήτες να μειώσουν το βάρος τους και να ξεκινήσουν νέα.
- Είναι ευεργετικό για νέους αγοραστές σπιτιού που θα βρουν ακίνητα σε φθηνότερες τιμές.
- Είναι επίσης ένας τρόπος εξοικονόμησης χρημάτων. Όταν ο οφειλέτης συνειδητοποιήσει ότι δεν υπάρχει τρόπος να αποφευχθεί η κατάσχεση, μπορεί κανείς να σταματήσει να προσπαθεί και να εξοικονομήσει τα χρήματα που διαφορετικά χρησιμοποιήθηκαν για την πραγματοποίηση μηνιαίων πληρωμών και να ξεκινήσει εκ νέου από τη λήξη του αποκλεισμού.
Μειονεκτήματα
- Η βαθμολογία της πιστοληπτικής ικανότητας δέχεται τη μεγαλύτερη επιτυχία και πέφτει δραστικά.
- Κάποιος χάνει το σπίτι του και σε μια τέτοια κρίση είναι πολύ δύσκολο να βρεις νέο σπίτι.
- Επηρεάζει επίσης την απασχόληση, όπου σε κάποιο είδος πιστωτικού ιστορικού των ατόμων ελέγχεται.
- Η απόκτηση νέου δανείου ή υποθήκης γίνεται πολύ δύσκολη.
- Όταν συμβαίνει αποκλεισμός αυξάνεται η φορολογική επιβάρυνση του οφειλέτη που γίνεται στα μάτια της IRS, το χρέος που συγχωρείται θεωρείται εισόδημα.
