Ορισμός αναδιατύπωσης υποθηκών
Το Mortgage Recast είναι όταν ο οφειλέτης προπληρώνει ένα μέρος ή ολόκληρο το ποσό του οφειλόμενου κεφαλαίου με αποτέλεσμα μειωμένο υπόλοιπο δανείου, και ως εκ τούτου το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα υπολογίζει εκ νέου τις μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων με βάση την υπόλοιπη περίοδο, το οφειλόμενο κύριο ποσό και το επιτόκιο.
- Όταν τότε ο δανειολήπτης έχει μεγάλο χρηματικό ποσό, τέτοια χρήματα μπορούν να μεταφερθούν στον δανειστή με τη μορφή της υποθήκης έτσι ώστε να μειωθεί το οφειλόμενο υπόλοιπο του δανείου καθώς και να μειωθεί η επιβάρυνση τόκων και η μηνιαία κύρια επιβάρυνση αυτού του δανείου .
- Έτσι, ο οφειλέτης πληρώνει προκαταβολικά χρήματα για να συμψηφιστεί με το οφειλόμενο βασικό ποσό, και ο δανειστής υπολογίζει εκ νέου το εκκρεμές ποσό με την εναπομένουσα περίοδο λήξης και το επιτόκιο, το οποίο παρέχει το αναδιαμορφωμένο ποσό υποθήκης.
- Επίσης, το συνολικό ποσό των τόκων που καταβάλλει ο δανειολήπτης στον δανειστή μετά την αναδιατύπωση των ενυπόθηκων δανείων θα είναι προφανώς χαμηλότερο σε σύγκριση με το ποσό που θα είχε πληρώσει ο οφειλέτης χωρίς να το πράξει.
- Αυτό συμβαίνει λόγω της χρονικής αξίας του συντελεστή χρημάτων που υπάρχει στον υπολογισμό των τόκων του οφειλόμενου κεφαλαίου.
Πώς λειτουργεί η αναδιατύπωση υποθηκών;
Η αναδιατύπωση στεγαστικών δανείων βασίζεται στη βασική αρχή της χρηματοδότησης. Υπάρχουν διάφοροι παράγοντες λόγω των οποίων ο τόκος χρεώνεται από τον δανειστή, ο οποίος περιλαμβάνει τον παράγοντα χρόνου καθώς και έναν παράγοντα κινδύνου. Η έννοια της χρονικής αξίας του χρήματος λειτουργεί, λαμβάνοντας υπόψη τα διάφορα στοιχεία όπως το επιτόκιο, το χρονικό διάστημα και το εκκρεμές ποσό δανεισμού, κ.λπ. Κανονικά υπάρχουν συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα απόσβεσης για αποπληρωμή δανείου, τα οποία περιλαμβάνουν ίση μηνιαία πληρωμή ή πληρωμή κεφαλαίου και τόκων σύμφωνα με το προκαθορισμένο επιτόκιο.
Ωστόσο, εάν η κύρια αποπληρωμή είναι υψηλότερη από το οφειλόμενο ποσό που καταβάλλεται σε συγκεκριμένη δόση, το υπόλοιπο του υπολοίπου υπολογίζεται εκ νέου χρησιμοποιώντας τις χρηματοοικονομικές έννοιες λαμβάνοντας υπόψη την παρούσα αξία του ποσού του υπολοίπου δανείου προεξοφλημένο στο επιτόκιο.
Υπολογισμοί αναδιατύπωσης υποθηκών
Κάθε δανειολήπτης δεν επιτρέπει την αναδιατύπωση του δανείου. Έτσι, το πρώτο πράγμα που πρέπει να είστε σίγουροι είναι ότι ο δανειολήπτης επιτρέπει το ίδιο με το συμβόλαιο που έχει συνάψει. Πρέπει να πληρούνται περαιτέρω οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Πρέπει να πληρούνται τα ελάχιστα πρότυπα μείωσης κεφαλαίου: όπου ο δανειολήπτης επιτρέπει την αναδιατύπωση, υπάρχουν συγκεκριμένοι κανόνες που σχετίζονται με την ελάχιστη αποπληρωμή του κεφαλαίου, οι οποίοι πρέπει να πληρούνται ως πρώτη προϋπόθεση.
- Τα τέλη αναδιατύπωσης καταβάλλονται από τον οφειλέτη σύμφωνα με τους κανόνες των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.
Παρακάτω δίνεται το παράδειγμα υπολογισμού για την αναδιατύπωση της υποθήκης σας.
| Λεπτομέρειες | Ποσό |
| Τρέχον κύριο υπόλοιπο | 1,125,000,00 $ |
| Ετήσιο επιτόκιο | 5,00% |
| Τρέχουσες μηνιαίες πληρωμές κεφαλαίου και τόκων | 100.000,00 $ |
| Απομένει τμήμα ενδιαφέροντος | 29.671,58 $ |
| Εφάπαξ μείωση κεφαλαίου | 500.000,00 $ |
| Τέλη αναδιατύπωσης | 25.000,00 $ |
Ο αριθμός των υπολειπόμενων πληρωμών είναι 12. Υπολογίστε την αποταμιευμένη αποταμίευση υποθηκών.
Λύση:
Ο αριθμός των υπόλοιπων πληρωμών είναι 12. Τώρα, θα υπολογίσουμε πρώτα το αναδιαρθρωμένο υπόλοιπο δανείου.
- Αναδιαρθρωμένο υπόλοιπο δανείου = Τρέχον κύριο υπόλοιπο - Εφάπαξ μείωση κεφαλαίου
- = 1.125.000 $ - 500.000 $
- = 625.000 $
Υπολογισμός του υπόλοιπου ποσού δόσης:
- Δόση = Κύριο ποσό / Συντελεστής προσόδου @ 5% για 12 μήνες
- = 625.000 $ / 11.68122
- = 53,504,69 $
Τύποι υποθηκών που μπορεί να αναδιατυπωθούν
- Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, μόνο εκείνες οι υποθήκες στις οποίες επιτρέπονται οι συγκεκριμένες συνθήκες είναι η αναδιατύπωση μόνο. Τέτοια στεγαστικά δάνεια συνδέονται με ένα αρνητικά αποσβεσμένο δάνειο, το οποίο έχει δομή πληρωμών έτσι ώστε να επιτρέπει την αποπληρωμή χρονοδιαγράμματος ποσού μικρότερο από τις χρεώσεις τόκων του δανείου.
- Οι αρνητικά αποσβεσμένες υποθήκες καλούνται επίσης ως υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου επιλογής πληρωμής ή Option ARM.
- Επιπλέον, κανένα δάνειο που υποστηρίζεται από την κυβέρνηση δεν μπορεί να αναδιατυπωθεί, και ως εκ τούτου, τα CD Jumbo, USDA, δάνειο VA κ.λπ. δεν μπορούν να αναδιατυπωθούν.
Διαφορά μεταξύ αναδιατύπωσης και αναχρηματοδότησης στεγαστικών δανείων
- Όταν ο δανειολήπτης κάνει ένα αρκετά μεγάλο ποσό αποπληρωμής δανείου και πληροί τις προκαθορισμένες προϋποθέσεις, τότε η αποπληρωμή μπορεί να χαρακτηριστεί ως αναδιατύπωση ενυπόθηκων δανείων ενώ, από την άλλη πλευρά, η αναχρηματοδότηση δανείου συμβαίνει όταν ο οφειλέτης μετατρέπει το υπάρχον δάνειο σε νέο δάνειο το οποίο διαφορετικοί όροι του δανείου είναι ευνοϊκοί όροι για τον οφειλέτη. Υπάρχει λοιπόν μια λεπτή γραμμή που καθορίζει τη διαφορά μεταξύ αναδιατύπωσης στεγαστικών δανείων και αναχρηματοδότησης
- Σύμφωνα με τους όρους του πρώτου, ο δανειολήπτης πραγματοποιεί κατ 'αποκοπή πληρωμές πραγματοποιώντας τον εαυτό του μπροστά από το δηλωμένο χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής και ο δανειστής επαναπρογραμματίζει το υπόλοιπο του βασικού υπολοίπου που είναι το ποσό χαμηλότερο όσον αφορά την ετήσια πληρωμή τόκων, αριθμός ετών αποπληρωμή και ετήσια αποπληρωμή αρχής, ενώ αργότερα, η μεταφορά δανείου πραγματοποιείται όταν ο νέος δανειστής έχει μεταβιβάσει το δάνειο από τον παλαιό δανειστή και η περαιτέρω αποπληρωμή πρέπει να γίνει στον νέο δανειστή μόνο σύμφωνα με τους νέους όρους το δάνειο.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα αναδιατύπωσης υποθηκών
Παρακάτω δίνονται μερικά από τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της αναδιατύπωσης στεγαστικών δανείων.
Πλεονεκτήματα αναδιατύπωσης υποθηκών
- Ο συνολικός τόκος που καταβάλλεται για τα δάνεια είναι πολύ χαμηλότερος σε σύγκριση με το ποσό των τόκων που πρέπει να καταβληθούν εάν δεν γίνει η αναδιατύπωση του ενυπόθηκου δανείου. Ως εκ τούτου, μειώνει τη μηνιαία επιβάρυνση πληρωμής
- Το μέσο επιτόκιο που καταβάλλεται από τον οφειλέτη ευθυγραμμίζεται με το αναμενόμενο επιτόκιο που πρέπει να καταβληθεί.
- Η επανεκλογή για ένα νέο δάνειο γίνεται μια κουραστική δουλειά, και ως εκ τούτου η διαδικασία αναδιατύπωσης στεγαστικών δανείων αφαιρεί τις διοικητικές εργασίες απόκτησης νέου δανείου.
Μειονεκτήματα αναδιατύπωσης υποθηκών
- Η διαδικασία της αναδιατύπωσης στεγαστικών δανείων δεν στερείται της χρονικής περιόδου της διάρκειας του δανείου. Ως εκ τούτου, σε αντίθεση με την αναχρηματοδότηση, δεν μειώνει την περίοδο δανεισμού.
- Παρόλο που οι πληρωμές τόκων μειώνονται λόγω της αναδιατύπωσης, το μειονέκτημα είναι ότι κάνει περισσότερα από τα χρήματά σας να αυξάνουν τους τύπους στην υποθήκη, και ως εκ τούτου υπάρχουν πιθανότητες μείωσης της ρευστότητας.
- Η αναδιατύπωση συνεπάγεται χρεώσεις όπως τέλη, διοικητικές χρεώσεις κ.λπ. και ως εκ τούτου αυξάνεται η επιβάρυνση των τελών χρηματοδότησης.
συμπέρασμα
Η παραπάνω συζήτηση έδειξε σαφώς ότι η αναδιατύπωση στεγαστικών δανείων διαφέρει από την αναχρηματοδότηση λόγω των προαναφερθέντων λόγων. Επίσης, η αναδιατύπωση των ενυπόθηκων δανείων έχει προσφέρει έναν εύκολο τρόπο για τους δανειολήπτες, προκειμένου να μειώσει την επιβάρυνση των τόκων για μια χρονική περίοδο διατηρώντας την περίοδο λήξης ίδια και να μειώσει την κύρια αποπληρωμή κάθε μήνα μετά την παροχή ενός κατ 'αποκοπή ποσού της κύριας πληρωμής εκ των προτέρων στον δανειστή.
