Διαφορά μεταξύ εκτιμημένης και αγοραίας αξίας
Τόσο η Αντικειμενική Αξία και Αγοραία Αξία σχετίζονται κυρίως με την αποτίμηση ακινήτων και χρησιμοποιούνται για την αποτίμηση των ακινήτων για τις οποίες αγοραία αξία όπως το όνομα προτείνει ότι η αξία του ακινήτου που δεχόμαστε, αν σκοπεύουμε να το πουλήσει σήμερα, από την άλλη πλευρά, αντικειμενική αξία βασίζεται σε τυποποιημένες διαδικασίες και χρησιμοποιούνται από τις τοπικές αρχές και για φορολογικούς σκοπούς.
Η εκτιμώμενη αξία και η αγοραία αξία είναι όροι που σχετίζονται με τις εκτιμήσεις ακινήτων για τους οποίους οι περισσότεροι άνθρωποι μπερδεύονται. Αν και ακούγονται παρόμοια και μερικές φορές χρησιμοποιούνται εναλλακτικά, είναι αρκετά διαφορετικά το ένα από το άλλο. Ας βουτήξουμε περαιτέρω για να κατανοήσουμε αυτήν τη διαφορά.
Ποια είναι η εκτιμημένη τιμή;
Η εκτιμώμενη τιμή υπολογίζεται με βάση μια τυπική διαδικασία από τους δήμους και την τοπική διοίκηση. Υπολογίζεται κυρίως για υπολογισμούς φόρων, οι οποίοι είναι άμεσα ανάλογοι με την εκτιμώμενη αξία. Όσο υψηλότερη είναι αυτή η τιμή, τόσο υψηλότερος είναι ο φόρος που επιβάλλεται.
Για παράδειγμα, οι τοπικές αρχές (αξιολογητής πόλεων) θα καθορίσουν τα ποσοστά γης και τα ποσοστά των σπιτιών που έχουν κατασκευαστεί σε αυτές τις περιοχές. Αυτά τα ποσοστά αποφασίζουν το ποσό των φόρων που θα πρέπει να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες.
Τι είναι η αγοραία αξία;
Ένα ακίνητο είναι κάτι περισσότερο από ένα οικόπεδο ή τιμή ανά τετραγωνικό πόδι. Υπάρχουν πολλοί παράγοντες που αποφασίζουν πόση ιδιοκτησία μπορεί να αποτιμηθεί. Η αγοραία αξία είναι η πιο πιθανή τιμή που ένα ακίνητο θα αποκτήσει στην ανοιχτή αγορά από σήμερα. Διοικείται από τις οικονομικές δυνάμεις της ζήτησης και της προσφοράς.
Όσο περισσότερο ενδιαφέρονται οι αγοραστές για την ιδιοκτησία, τόσο μεγαλύτερη είναι η αξία που μπορεί να πάρει για τον πωλητή και το αντίστροφο. Με απλά λόγια, είναι η τιμή που οι αγοραστές είναι έτοιμοι να δώσουν και ένας πωλητής είναι έτοιμος να αποδεχθεί σε μια συναλλαγή ανοικτής αγοράς. Η αγοραία αξία υπολογίζεται από τους κτηματομεσίτες για λογαριασμό των πελατών τους.
Αξιολογημένη αξία έναντι Infographics αξίας αγοράς
Ας δούμε τις κορυφαίες διαφορές μεταξύ της εκτιμημένης έναντι της αγοραίας αξίας.
Βασικές διαφορές
Οι βασικές διαφορές είναι οι εξής:
# 1 - Παράγοντες που επηρεάζουν τον υπολογισμό
Η εκτιμώμενη αξία είναι συνήθως μικρότερη από την αγοραία αξία. Αυτό συμβαίνει επειδή υπολογίζεται με βάση έναν τυπικό μηχανισμό. Ένας αξιολογητής θα επισκεφθεί το ακίνητο, θα κάνει μια ενδελεχή επιθεώρηση των κοντινών σπιτιών και της περιοχής και θα βρει μια εύλογη αξία. Για οποιαδήποτε περιοχή, οι τοπικές αρχές θα είχαν προκαθοριστεί ένα ποσοστό αξιολόγησης. Η εύλογη αξία που υπολογίζεται από τον αξιολογητή πολλαπλασιάζεται με το ποσοστό αξιολόγησης και η αξία που προκύπτει είναι γνωστή ως Εκτιμημένη αξία. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι η εύλογη αξία υπολογίστηκε ως 500.000 και το προκαθορισμένο ποσοστό αξιολόγησης είναι 80%.
Στη συνέχεια, η εκτιμώμενη τιμή θα είναι
- = 500.000 * 80%
- = 400.000
Ο υπολογισμός για την αγοραία αξία είναι αρκετά διαφορετικός και εξαρτάται από πολλούς παράγοντες και πληροφορίες σχετικά με την αγορά που ήταν διαθέσιμες εκείνη τη στιγμή. Μερικοί από τους παράγοντες μπορεί να είναι:
- Η κατάσταση του ακινήτου:
- Ηλικία του ακινήτου
- Τοποθεσία
- Πρόσβαση και συνδεσιμότητα με αυτοκινητόδρομους και άλλες μεγάλες κοντινές περιοχές.
- Αμφισβητούμενη ιδιότητα
Ένας κτηματομεσίτης λαμβάνει υπόψη όλους αυτούς τους παράγοντες ενώ υπολογίζει την αγοραία αξία. Ωστόσο, ο παράγοντας που επηρεάζει περισσότερο είναι η ζήτηση και η προσφορά. Σε περίπτωση που περισσότεροι αγοραστές ενδιαφέρονται για ένα ακίνητο, σίγουρα θα αποκτήσει μεγαλύτερη αγοραία αξία από οποιοδήποτε παρόμοιο ακίνητο. Από την άλλη πλευρά, ακόμη και αν η κατάσταση και η προσβασιμότητα του ακινήτου είναι ικανοποιητικές, αλλά υπάρχουν ορισμένες νομικές διαφορές που σχετίζονται με αυτό, τότε οι πωλητές ενδέχεται να μην ενδιαφέρονται και η αγοραία αξία του μπορεί να μειωθεί (μερικές φορές ακόμη και κάτω από την εκτιμώμενη αξία) .
# 2 - Επιπτώσεις των διακυμάνσεων της αγοράς
Ενώ η αγοραία αξία ενός ακινήτου μπορεί να αυξηθεί ή να μειωθεί βάσει διαφόρων παραγόντων, η εκτιμώμενη αξία, σε μεγάλο βαθμό, είναι απρόσβλητη από τέτοιες διακυμάνσεις. Πολλές φορές υπάρχουν σενάρια όταν η αγοραία αξία αυξάνεται εν μία νυκτί λόγω μιας ανακοίνωσης κυβερνητικών έργων υποδομής όπως οι δαπάνες για ένα έργο μετρό, ένας νέος αυτοκινητόδρομος που χτίζεται κ.λπ. μικρό ποσό βάσει των κύκλων και των ετήσιων επιθεωρήσεων από τους τοπικούς δήμους. Στην πραγματικότητα, σε ορισμένα σενάρια, η κυβέρνηση διατηρεί ένα ανώτατο όριο ότι η εκτιμώμενη αξία μπορεί να αλλάξει μόνο κατά 5-6% ετησίως.
Για να απεικονίσουμε τον αντίκτυπο των διακυμάνσεων της αγοράς, ας συνεχίσουμε με το παραπάνω παράδειγμα, όπου η εκτιμώμενη αξία υπολογίστηκε ως 400.000. Τώρα υποθέστε ότι κοντά σε αυτό το ακίνητο, μια εταιρεία πληροφορικής αποφάσισε να δημιουργήσει ένα νέο γραφείο. Μόλις αυτές οι πληροφορίες είναι διαθέσιμες στον τομέα της αγοράς, η δυναμική της τοποθεσίας έχει αλλάξει, η οποία θα έχει αντίκτυπο στις τρέχουσες αποτιμήσεις. Δεδομένου ότι υπάρχει ένα νέο γραφείο, οι άνθρωποι που εργάζονται εκεί θα ήθελαν να αγοράσουν ένα σπίτι κοντά για να εξοικονομήσουν έξοδα ταξιδιού και χρόνο.
Ως εκ τούτου ξαφνικά, ο αριθμός των αγοραστών έχει αυξηθεί, κάτι που θα αυξήσει τις τιμές. Η ίδια γη που εκτιμήθηκε σε 400.000 μπορούσε τώρα να πωληθεί έως και 600.000 ή 800.000, κάτι που δεν είναι τίποτα άλλο από την αγοραία αξία καθώς αυτή είναι η αξία στην οποία οι συναλλαγές αγοράς και πώλησης θα πραγματοποιηθούν τελικά. Ωστόσο, ένα σημαντικό σημείο που πρέπει να σημειωθεί είναι ότι ο πληρωτέος φόρος ιδιοκτησίας θα εξακολουθεί να υπολογίζεται στην αρχικά προσδιορισμένη εκτιμώμενη αξία.
Αξιολογημένος έναντι συγκριτικού πίνακα αγοραίας αξίας
| Βάση | Εκτιμημένη τιμή | Αγοραία αξία | ||
| Αντίκτυπος των διακυμάνσεων της αγοράς | Ανθεκτικό στις διακυμάνσεις της αγοράς | Η αγοραία αξία επηρεάζεται από τις διακυμάνσεις της τοπικής αγοράς. | ||
| Χρησιμότητα / σκοπός | Χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό των φόρων. | Είναι η τιμή στην οποία το ακίνητο θα αγοραστεί ή θα πωληθεί τελικά. | ||
| Παράγοντες που επηρεάζουν τον υπολογισμό | Ποσοστό αξιολόγησης όπως αποφασίστηκε από τους δήμους · | τοποθεσία, μέγεθος, κατάσταση, βελτιώσεις, πρόσφατες συναλλαγές ή οποιαδήποτε άλλη πληροφορία αγοράς που σχετίζεται με την ιδιοκτησία. | ||
| Ποιος το υπολογίζει | Αξιολογητής κομητείας εκ μέρους ενός τοπικού δήμου | Κτηματομεσίτης εκ μέρους του πελάτη του | ||
| Υπολογισμένη τιμή | Κανονικά μικρότερη από την αγοραία αξία βάσει ενός ποσοστού αξιολόγησης όπως αποφασίστηκε από τις τοπικές αρχές. | Οι δυνάμεις ζήτησης και προσφοράς αποφασίζουν την αγοραία αξία. |
συμπέρασμα
Τα σπίτια, σε αντίθεση με άλλα προϊόντα, δεν συνοδεύονται από τιμές. Δεν έχουν σταθερή τιμή, αλλά οι τιμές μπορούν να αλλάξουν ανά πάσα στιγμή. Αυτός είναι ο λόγος που έχουμε τις έννοιες αυτών των τιμών.
- Η εκτιμώμενη αξία μοιάζει περισσότερο με μια βασική τιμή που καθορίζεται από την κυβέρνηση ή τις τοπικές αρχές, που υπολογίζεται με μια τυπική διαδικασία και καθορίζεται κυρίως για υπολογισμούς εγγράφων και φόρων όπως ο ετήσιος φόρος ιδιοκτησίας ή ο εφάπαξ φόρος μητρώου. Καταγράφεται στα κυβερνητικά αρχεία και δεν αλλάζει συχνά - συνήθως μία φορά το χρόνο.
- Η αγοραία αξία, από την άλλη πλευρά, είναι μια δυναμική αποτίμηση που καθορίζεται από διάφορους παράγοντες, τις διαθέσιμες πληροφορίες και την ικανότητα αγοραστή-πωλητή να πληρώσει. Μπορεί να αλλάξει οποιαδήποτε στιγμή (μερικές φορές ακόμη και κατά τη διάρκεια της νύχτας) και σε οποιαδήποτε τιμή. Κατά την αγορά ή την πώληση, κάποιος ενδιαφέρεται περισσότερο για την αγοραία αξία για συναλλακτικούς σκοπούς και ενώ κατέχει (ή διαμένει), ενδιαφέρεται περισσότερο για την εκτιμώμενη αξία για επαναλαμβανόμενους φορολογικούς υπολογισμούς.
