Τι είναι η επιστροφή μετρητών σε μετρητά (COCR);
Επιστροφή μετρητών με μετρητά είναι ένας τύπος μέτρησης που χρησιμοποιείται για τη μέτρηση της συνολικής απόδοσης που κερδίζεται σε πραγματική επένδυση σε ακίνητα, η απόδοση είναι το συνολικό εισόδημα μετρητών που κερδίζεται από το επενδυτικό ακίνητο για να το θέσουμε με απλά λόγια, η επιστροφή μετρητών κερδίζεται από τον επενδυτή πραγματοποιείται με την επένδυση στο ακίνητο παρά με την υποθήκη του και υπολογίζεται ως ο λόγος του συνολικού ποσού των εσόδων από ενοίκια που δημιουργούνται από ακίνητα και των συνολικών επενδύσεων σε μετρητά που πραγματοποιήθηκαν αρχικά στο ακίνητο.
Τύπος
Αυτός ο τύπος πρέπει να σημειωθεί ότι το ποσοστό μερισμάτων μετοχών μετρά μόνο την απόδοση των πραγματικών μετρητών που επενδύθηκαν, δηλαδή τα ίδια κεφάλαια που εμπλέκονται στην επένδυση. Έτσι, το μέτρο δεν περιλαμβάνει το χρέος που σχετίζεται με την αγορά του ακινήτου, το οποίο είναι ένα κοινό χρηματοδοτικό μέσο σε ακίνητα.
Πώς να υπολογίσετε μετρητά με επιστροφή μετρητών (με παράδειγμα)
Ας εξετάσουμε το παράδειγμα χρησιμοποιώντας τον παραπάνω τύπο COCR:
Επενδύσεις χωρίς δάνειο
Ένας επενδυτής αγοράζει ένα ακίνητο για $ 2.000.000 και λαμβάνει μηνιαίο μίσθωμα 8.000 $. Πρέπει να πληρώσει έξοδα συντήρησης του ακινήτου 2.000 $.
- Τώρα, το μηνιαίο εισόδημα στην ιδιοκτησία = 8000 - 2000 = 6.000 $
- Ετήσιο εισόδημα = 12 X 6000 = 72000 $
- Έτσι, τύπος COCR = Ετήσιος πριν από τη φορολογική ταμειακή ροή / Συνολικά ταμειακά διαθέσιμα = 72000/2000000 = 3,6%
Επένδυση στο ακίνητο με δάνειο
Ένας επενδυτής αγοράζει μια ενοικίαση ακινήτου 2.000.000 $ με προκαταβολή 500.000 $. Λαμβάνει μηνιαίο μίσθωμα 8.000 $ και πληρώνει έξοδα συντήρησης και τόκων 4.000 $ κάθε μήνα.
- Τώρα, το μηνιαίο εισόδημα μετά τα έξοδα του επενδυτή = 8000 - 4000 = 4.000 $
- Ετήσιο εισόδημα = 12 X 4000 = 48000 $
- Έτσι, Επιστροφή μετρητών σε μετρητά = 48000/500000 = 9,6%
Στα παραπάνω παραδείγματα, το δάνειο αύξησε αυτόν τον λόγο. Τα δάνεια ή η μόχλευση αυξάνουν τον κίνδυνο για τον επενδυτή. Οποιαδήποτε ζημιά, επιπλέον κόστος, απώλειες απομείωσης, απώλεια κεφαλαίου πρέπει να βαρύνει τον ίδιο τον επενδυτή και οι τράπεζες πρέπει να επιστρέψουν εγκαίρως.
Ωστόσο, δεν συμβαίνει πάντα. Αυτή η αναλογία εξαρτάται από πολλούς άλλους παράγοντες όπως η τιμή, το ποσό του δανείου, το μηνιαίο ενοίκιο, οι μηνιαίες πληρωμές δανείου κ.λπ.
Διαφορές μετρητών απόδοσης και απόδοσης επένδυσης (ROI)
Διαφορές μεταξύ COCR και απόδοση επένδυσης (ROI):
Η απόδοση της επένδυσης περιλαμβάνει τη συνολική απόδοση της επένδυσης. Θα εξετάσει επίσης τα κέρδη κεφαλαίου από την επένδυση. Ενώ αυτό αντιπροσωπεύει μόνο τις ετήσιες ταμειακές εισροές. Δεδομένου ότι το COCR σε επενδύσεις σε ακίνητα, τα περιουσιακά στοιχεία διατηρούνται για πολύ μακροπρόθεσμο, συνήθως 10-20 χρόνια, τα κέρδη κεφαλαίου είναι δύσκολο να εκτιμηθούν. Επιπλέον, τα κέρδη κεφαλαίου από το ακίνητο εξαρτώνται από τη θέση του ακινήτου, το γεωπολιτικό σενάριο, τις οικονομικές συνθήκες και άλλους παράγοντες.
Έτσι, για τη μέτρηση και τη σύγκριση της επένδυσης σε επενδύσεις σε ακίνητα, το COCR είναι ένα καλύτερο μέτρο.
Πλεονεκτήματα
- Ο λόγος είναι εύκολο να υπολογιστεί το COCR. Η αναλογία είναι μια εύκολη και γρήγορη μέθοδος σύγκρισης των αποδόσεων από διάφορες επενδυτικές ευκαιρίες. Η αναλογία παρέχει στον επενδυτή την ευκαιρία όχι μόνο να συγκρίνει τις αποδόσεις εντός της απόδοσης μετρητών σε μετρητά στην κατηγορία περιουσιακών στοιχείων ακινήτων, αλλά και σε κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων.
Μειονεκτήματα
- Ο υπολογισμός του COCR βασίζεται στις ταμειακές ροές προ φόρων στο σύνολο των επενδυμένων μετρητών. Δεδομένου ότι ο αριθμητής του λόγου είναι πριν από τη φορολογική ταμειακή ροή, δεν λαμβάνει υπόψη τη φορολογική κατηγορία και τις εκροές φόρου. Η επενδυτική ευκαιρία μπορεί να επηρεαστεί από τα φορολογικά οφέλη και το φορολογικό έξοδο ενός ατόμου, τα οποία δεν καταγράφονται στον δείκτη απόδοσης
- Η επιστροφή μετρητών σε μετρητά δεν αντιπροσωπεύει την απόδοση κεφαλαίου. Η απόδοση κεφαλαίου μπορεί να υποδηλώνει υψηλότερη απόδοση καθώς η απόδοση κεφαλαίου δεν είναι εισόδημα.
- Άλλοι κίνδυνοι ιδιοκτησίας του ακινήτου καταγράφονται στην αναλογία. Ένας επενδυτής πρέπει να κάνει τη δέουσα επιμέλεια, μαζί με τον υπολογισμό του δείκτη απόδοσης, πριν επενδύσει στο ακίνητο.
- Ο λόγος βασίζεται σε απλούς τόκους για τον υπολογισμό των μετρητών σε επιστροφή μετρητών και όχι σε υπολογισμό των επιτοκίων. Μια επενδυτική ευκαιρία με ένα ακόμη μικρό επιτόκιο μπορεί να είναι μια ανώτερη ευκαιρία από μια επένδυση με υψηλή απόδοση μετρητών σε μετρητά.
- Η αναλογία δεν αντιστοιχεί στη χρονική αξία του χρήματος. Ως εκ τούτου, τίθεται σε ισχύ μόνο για το πρώτο έτος της επένδυσης εάν μετρηθεί ένας απόλυτος λόγος και μετράται το ποσοστό μερισμάτων μετοχών για την ενιαία επένδυση.
Τι είναι μια καλή αναλογία μετρητών για επιστροφή μετρητών;
Ο απόλυτος αριθμός για ένα καλό COCR ποικίλλει. Ενώ οι ειδικοί λένε ότι η απόδοση 8% είναι μια καλή αναλογία, ενώ ορισμένοι εμπειρογνώμονες αναζητούν εύρος μεταξύ 8-12%. Ορισμένοι επενδυτές ενδέχεται να μην επενδύσουν εάν δεν είναι εγγυημένοι 15% ή 20% COCR.
συμπέρασμα
Το επιτόκιο μερισμάτων μετοχών δίνει την αναλογία εισροών προ φόρων μετρητών πριν από το ποσό των αρχικών επενδύσεων. Δεν περιλαμβάνει τα δάνεια που λαμβάνονται από τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα κατά τον υπολογισμό του δείκτη μετρητών απόδοσης μετρητών.
Παρόλο που πρόκειται για μια απλή μέτρηση, δεν λέει τα πάντα για την ενοικίαση ακινήτου και δεν πρέπει να ληφθεί ως το μόνο μέτρο για τη λήψη επενδυτικής απόφασης. Το COCR στην επένδυση σε ακίνητα απαιτεί ένα βαθύ και εξελιγμένο επίπεδο ανάλυσης, το οποίο περιλαμβάνει ποιοτική ανάλυση όπως η τοποθεσία του ακινήτου, οι μελλοντικές προοπτικές της περιοχής, η εμπορική αισθητική της τοποθεσίας, μεταξύ άλλων παραγόντων.
Ένας καλός λόγος COCR δεν λαμβάνει υπόψη τα φορολογικά οφέλη, τις εναλλακτικές πηγές χρηματοδότησης, την πιθανή δομή χρηματοδότησης. Ωστόσο, μια καλή αναλογία COCR παραμένει η πιο βασική και σημαντική μέτρηση για να δείξει μια καλύτερη επενδυτική ευκαιρία.
