Χρηματοδότηση πωλητή (Ορισμός, Παράδειγμα) - Πλεονεκτήματα μειονεκτήματα

Πίνακας περιεχομένων

Ορισμός χρηματοδότησης πωλητή

Η χρηματοδότηση πωλητή είναι μια συμφωνία μεταξύ αγοραστή και πωλητή της ακίνητης περιουσίας, στην οποία αντί για χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, ο πωλητής διαχειρίζεται τη διαδικασία υποθήκης και παρέχει δάνειο. ο αγοραστής πραγματοποιεί μια αρχική προκαταβολή του κύριου ποσού της τιμής του ακινήτου και στη συνέχεια το υπόλοιπο ποσό γίνεται μέσω μηνιαίων πληρωμών με κάποιο ποσοστό των τόκων που χρεώνονται στο δάνειο.

Τύποι χρηματοδότησης πωλητή

Ακολουθούν οι τύποι χρηματοδότησης πωλητών-

  1. All-inclusive Στεγαστικό Δάνειο : - Σε αυτόν τον ιδιοκτήτη πωλεί σπίτι στον αγοραστή για μια all-inclusive πράξη εμπιστοσύνης και φέρει σημειωτικό σημείωμα για ολόκληρο το υπόλοιπο της τιμής κατοικίας σε συμμόρφωση με λιγότερη προκαταβολή, εάν υπάρχει.
  2. Ενοικίαση προς ιδιοκτησία: - Ο αγοραστής έχει την επιλογή αλλά όχι την υποχρέωση να αγοράσει ακίνητα από τον πωλητή, αλλά, ο αγοραστής έχει το δικαίωμα να κατέχει το σπίτι με την προκαταβολή, ενώ πληρώνει επίσης κανονικό μηνιαίο ενοίκιο. Στο τέλος της δεδομένης διάρκειας μιας σύμβασης, ο αγοραστής έχει την επιλογή να εξοφλήσει το υπόλοιπο του συμβολαίου στον πωλητή. Σε τέτοιες συμβάσεις, οι πωλητές χρεώνουν συχνά ένα αξιοπρεπές ποσό μη επιστρέψιμης προκαταβολής σε περίπτωση που ο αγοραστής αποφασίσει να μην αγοράσει. Σε άλλες περιπτώσεις, ο Αγοραστής λαμβάνει προστασία με ένα αρχείο της σύμβασης μίσθωσης με την οποία ο πωλητής δεν μπορεί να πουλήσει την ιδιοκτησία σε κανέναν άλλο.
  3. Second Lien / Junior Mortgage : - Πολλές φορές ο πωλητής αισθάνεται τον κίνδυνο να συνάψει σύμβαση χρηματοδότησης πωλητή με έναν αγοραστή, οπότε ο αγοραστής παίρνει την επιλογή να πάρει δεύτερη υποθήκη, δηλαδή για το μεγαλύτερο μέρος της χρηματοδότησης γίνεται από τράπεζα και η χρηματοδότηση πωλητή παραμένων. Σε αυτόν τον τύπο συμβολαίου ο Αγοραστής πραγματοποιεί δύο πληρωμές, κάθε μήνα, δηλαδή πρώτος στην τράπεζα και δεύτερος στον πωλητή. Αυτός ο τύπος συμβολαίου μειώνει τον κίνδυνο αδυναμίας του αγοραστή
  4. Wrap-Around : - Η στεγαστική υποθήκη είναι μια καλή ευκαιρία για τον πωλητή να κερδίσει ένα καλύτερο ποσοστό απόδοσης. Εάν ο πωλητής έχει υποθήκη που δεν εξοφλήθηκε πλήρως, αλλά, ο πωλητής πωλεί ακίνητα με επιλογή χρηματοδότησης πωλητή στην οποία μπορεί να χρεώσει υψηλότερο επιτόκιο στην τιμή του ακινήτου μείον προκαταβολή και να διατηρεί συνεχή πληρωμή στην υποθήκη του από τράπεζα ως κερδίζοντας επιπλέον ποσοστό απόδοσης. Για παράδειγμα, ο κ. Χ αγόρασε ένα σπίτι με υποθήκη 200.000 $ με συντελεστή 4,5%. Η τρέχουσα αξία του σπιτιού είναι 250.000 $. Έτσι, συνάπτει ένα συμβόλαιο χρηματοδότησης πωλητή με έναν νέο αγοραστή με προκαταβολή 50.000 $ και υπόλοιπο 200.000 $ με επιτόκιο 7,5%. Τέτοιες συμβάσεις πραγματοποιούνται κυρίως μέσω εταιρειών μεσεγγύησης, οι οποίες διασφαλίζουν ότι η διαδικασία πληρωμής παραμένει σαφής.
  5. Συμβόλαιο γης : - Σε αυτόν τον τύπο συμβολαίου, ο τίτλος της ιδιοκτησίας δεν μεταβιβάζεται στον αγοραστή, αλλά αποκτά δίκαιο ενδιαφέρον για μια ιδιοκτησία. Μόνο μετά την τελική πληρωμή του υπογεγραμμένου συμβολαίου ο αγοραστής λαμβάνει νόμιμη μεταβίβαση της κυριότητας από τον πωλητή.

Παράδειγμα χρηματοδότησης πωλητή

Ο κ. Χ πωλεί το σπίτι του στα 250.000 $. Ο κ. Υ είναι αυτοαπασχολούμενος και εξακολουθεί να μην μπορεί να πάρει ένα καλό πιστωτικό αποτέλεσμα λόγω παρατυπίας στο εισόδημά του. Ο κ. Υ δεν μπορεί να πάρει το δάνειο με την παραδοσιακή μέθοδο. Ο κ. X διεξάγει έναν έλεγχο ιστορικού στον κ. Υ και μπορεί να αναπτύξει εμπιστοσύνη στο γενικό του επάγγελμα. Επομένως, ο κ. X και ο κ. Y συνάπτουν συμφωνία όπου ο κ. Y συμφωνεί να καταβάλει προκαταβολή 50.000 $ και να απομείνει 200.000 $ στο EMI για περίοδο 20 ετών με επιπρόσθετο επιτόκιο 6%.

Λύση

Παρακάτω δίνονται δεδομένα για τον υπολογισμό της πληρωμής

Ο υπολογισμός του EMI έχει ως εξής -

  • = ((200.000 $ 0,005 $) Χ (1 + 0,005) 240 ) / ((1 + 0,005) 240 - 1)
  • ΕΜΙ = 1432.86

Συνολική πληρωμή

  • Συνολική πληρωμή = 343886.9

Στο παραπάνω παράδειγμα, ο αγοραστής και ο πωλητής συνάπτουν σύμβαση χωρίς τη συμμετοχή άλλου χρηματοπιστωτικού ιδρύματος. Απαιτούνται σημαντικοί παράγοντες -

  • Ο πωλητής διαθέτει ιδιοκτησία. (Μηδενικό χρέος / πολύ χαμηλό ποσό χρέους που μπορεί να διευθετηθεί κατά το κλείσιμο αυτής της συμφωνίας)
  • Ο πωλητής συμπληρώνει σκόπιμα όλα τα απαιτούμενα νομικά έγγραφα για μεταφορά στον αγοραστή.
  • Η σύμβαση μεταξύ αγοραστή και πωλητή όπου ο αγοραστής συμφωνεί να πληρώσει σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης χρηματοδότησης πωλητή.

Πλεονεκτήματα της χρηματοδότησης πωλητή

Πλεονεκτήματα για τον αγοραστή

  • Λιγότερο χαρτιά : - Παρόλο που ο πωλητής πρέπει ακόμη να δείξει πλήρη εμπιστοσύνη σε εσάς για να συνάψει μια τέτοια συμφωνία, λιγότερες γραφειοκρατικές και διαδικασίες διευκολύνουν.
  • Διαπραγματεύσιμος : - Σε αντίθεση με την Τράπεζα ή οποιοδήποτε άλλο χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, ο αγοραστής μπορεί να διαπραγματευτεί σχετικά με τους όρους, τις προϋποθέσεις και το επιτόκιο του ποσού.
  • Χαμηλότερο κόστος : - Χωρίς θεσμικό δανειστή, δεν υπάρχουν χρεώσεις επεξεργασίας, χρεώσεις διαχειριστή ή χρεώσεις προέλευσης.
  • Ταχύτερο κλείσιμο : - Χωρίς γραφειοκρατία, επαναλαμβανόμενη διαδικασία, επιθεωρήσεις κ.λπ.

Πλεονεκτήματα για τον πωλητή

  • Ο πωλητής μπορεί να πουλήσει ακίνητα, στην ίδια κατάσταση χωρίς δαπανηρές επισκευές ή τροποποιήσεις που απαιτούνται από τους συμβατικούς δανειστές.
  • Εξοικειωμένη επένδυση : - Η ασφάλεια των ενυπόθηκων δανείων από το ακίνητο που έχετε στην πραγματικότητα είναι πολύ παρηγορητική από οποιαδήποτε άλλη άγνωστη επένδυση.
  • Κανονικό εισόδημα : - Συνεχές εισόδημα χωρίς να ανησυχείτε για την ιδιοκτησία και τη διαχείριση ενός ακινήτου.
  • Σε περίπτωση προεπιλογής, ο πωλητής θα διατηρήσει την προκαταβολή συν την ιδιοκτησία του ακινήτου.
  • Φορολογικό πλεονέκτημα : - Η πώληση με δόσεις αποτρέπει την υπεραξία του ακινήτου, κάτι που βοηθά στην εξοικονόμηση υψηλού επιπέδου φόρων.
  • Υψηλότερες αποδόσεις : - Το συμβόλαιο χρηματοδότησης πωλητή παρέχει υψηλότερες αποδόσεις σε μια περίοδο σε σύγκριση με μια μακροπρόθεσμη υπεραξία.

Μειονεκτήματα της χρηματοδότησης πωλητή

Μειονεκτήματα για τον αγοραστή

  • Υψηλό επιτόκιο : - Σε πολλές περιπτώσεις, το επιτόκιο στη χρηματοδότηση πωλητή είναι υψηλότερο σε σύγκριση με τις τράπεζες.
  • Κατανόηση των όρων : - Ρήτρες όπως «οφειλόμενη προς πώληση», η οποία τράπεζα μπορεί να αποκλείσει τη συμφωνία εάν ο πωλητής δεν έχει ακόμη πληρώσει την πλήρη υποθήκη Ο αγοραστής πρέπει να διαβάσει και να κατανοήσει όλους τους όρους και τη νομική τους έννοια στη σύμβαση.
  • Σε περίπτωση αθέτησης, μετά από κάποιο χρονικό διάστημα εάν ένας αγοραστής δεν είναι σε θέση να εξασφαλίσει χρηματοδότηση, μπορεί να χάσει όλα τα χρήματα που καταβάλλονται σε προκαταβολή και μηνιαία πληρωμή συν σπίτι.

Μειονεκτήματα για τον Πωλητή

  • Ανάλυση κινδύνου : - Ο Πωλητής πρέπει να αναλύσει τον κίνδυνο που ενέχεται στη χρηματοδότηση του Πωλητή και πρέπει να λάβει μερικές απαραίτητες αποφάσεις σχετικά με τη συμμετοχή.
  • Εμπιστοσύνη στον αγοραστή : - Οι τράπεζες κάνουν μια συγκεκριμένη διαδικασία για να πληρούν τις προϋποθέσεις για το δάνειο είναι για έναν λόγο. Στην περίπτωση του πωλητή, ο χρηματοδότης πρέπει να βρει έναν τρόπο να πιστεύει στην ικανότητα και την αξιοπιστία του αγοραστή.
  • Προεπιλογή : - Σε περίπτωση προεπιλογής, η διαδικασία αποκλεισμού πρέπει να υποβληθεί σε επεξεργασία από έναν πωλητή σε περίπτωση που ο αγοραστής δεν αποχωρήσει.
  • Κόστος επισκευής : - Ο πωλητής ενδέχεται να χρειαστεί να πραγματοποιήσει επισκευή και αλλαγές σε ακίνητα σε περίπτωση αθέτησης από έναν αγοραστή.

συμπέρασμα

Η χρηματοδότηση πωλητή είναι μια καλύτερη επιλογή για άτομα που έχουν παρατυπίες στο εισόδημα ή άτομα με λιγότερα πιστωτικά αποτελέσματα. Πολλοί παράγοντες λαμβάνονται υπόψη, όπως η προσέγγιση για τη διαπραγμάτευση σε τέτοιου είδους συμβάσεις, η οικοδόμηση εμπιστοσύνης μεταξύ αγοραστή και πωλητή, η κατανόηση της νομικής απαίτησης που πρέπει να εκπληρωθεί σε τέτοιες συμβάσεις, αντί να χρησιμοποιηθεί ως εργαλείο χρηματοδότησης, αυτή η επιλογή πρέπει να είναι κατάλληλη μόνο εάν ταιριάζει στην επενδυτική σας στρατηγική για μια περίοδο. Είναι σημαντικό εάν τέτοιες συμβάσεις να ολοκληρωθούν μέσω νομικών δικηγόρων με σημαντικά σημεία για συζήτηση, όπως Τιμή, επιτόκιο, τόκοι, ημερομηνία πληρωμής, ημερομηνία λήξης και ρήτρα οφειλόμενης πώλησης.

ενδιαφέροντα άρθρα...