Τι είναι το Multiple Equity in Real Estate;
Equity Multiple είναι η διαδικασία με την οποία μετράται η συνολική απόδοση της επένδυσης μετοχών ενός ακινήτου. Αν λοιπόν αυτό το πολλαπλάσιο σε μια συγκεκριμένη επένδυση είναι 2 φορές σε 5 χρόνια, τότε σημαίνει ότι το μετοχικό κεφάλαιο που έχει επενδύσει το άτομο θα διπλασιαστεί σε 5 χρόνια.
Εξήγηση
- Βοηθά στον υπολογισμό της απόδοσης επένδυσης με δικά σας χρήματα. Εάν έχετε πάρει χρέος και έχει συμβάλει στην αύξηση της απόδοσης, τότε αυτό το πολλαπλάσιο θα αυξηθεί. Κάθε κλάδος έχει ένα συγκεκριμένο είδος μηχανισμού μέτρησης που τους βοηθά να απεικονίσουν την πραγματική απόδοση της επένδυσης σε αυτόν τον κλάδο. Ο πιο κοινός μηχανισμός μέτρησης της απόδοσης στην περίπτωση της βιομηχανίας ακινήτων είναι ο πολλαπλάσιος μετοχών.
- Ίδια κεφάλαια σημαίνει τα χρήματα που επενδύονται από μια τσέπη, ή με άλλους όρους, τα πραγματικά χρήματα του επενδυτή που έχουν επενδυθεί. Πολλαπλές σημαίνει πτυχώσεις. Δείχνει πόσες φορές έχει αυξηθεί το χρήμα που έχετε επενδύσει σε ακίνητα. Εάν η απόδοση της επένδυσης είναι 200% και έχετε μόνο 200 εκατομμύρια $, αλλά έχετε δανειστεί περισσότερα από 400 εκατομμύρια $, οπότε η συνολική απόδοση θα είναι 200% των (400 + 200) = 1200 εκατομμύρια $. Άρα αυτό θα είναι 1200/200 = 6 φορές. Νωρίτερα το πολλαπλάσιο χωρίς χρέος ήταν 400/200 = 2 φορές. Έτσι η μόχλευση αυξάνει αυτό το πολλαπλάσιο.
Πολλαπλή φόρμουλα μετοχών
Πολλαπλασιασμός ιδίων κεφαλαίων = Τρέχουσα αξία της επένδυσης / Ποσό χρημάτων που επενδύθηκε- Τρέχουσα αξία της επένδυσης = Αυτή είναι η αξία του ακινήτου με τους παρόντες όρους
- Ποσό που επενδύθηκε = Πόσα χρήματα επενδύονται από την τσέπη του επενδυτή
Πώς να υπολογίσετε;
Βήμα 1: Για τον υπολογισμό πολλαπλών ιδίων κεφαλαίων, πρέπει να γνωρίζουμε τα χρήματα που επενδύθηκαν από τον Επενδυτή. Είναι η αρχική επένδυση.
Βήμα 2: Το επόμενο βήμα είναι η προβολή ή η πραγματική αξία του ακινήτου μετά από μια συγκεκριμένη περίοδο.
Αυτό το βήμα είναι πολύ σημαντικό. Στην περίπτωση των εμπόρων ακινήτων, θα προσπαθήσουν να απεικονίσουν αυτόν τον αριθμό ΜΕΓΑΛΟ καθώς θέλουν να πουλήσουν το ακίνητο.
Βήμα 3: Διαίρεση της πραγματικής αξίας ενός ακινήτου με το επενδυμένο ποσό.
Παραδείγματα
Παράδειγμα # 1
Ο David αγόρασε ένα ακίνητο με 5 εκατομμύρια $ πριν από 10 χρόνια. Η παρούσα αξία του ακινήτου είναι 10 εκατομμύρια δολάρια. Υπολογίστε το πολλαπλάσιο των ιδίων κεφαλαίων της ιδιότητας.
Λύση:
Πολλαπλός τύπος ιδίων κεφαλαίων = Παρούσα αξία της ιδιότητας / του ποσού που πραγματοποιήθηκε.
Έτσι ο David κέρδισε απόδοση που ισοδυναμεί με 2 φορές την επένδυσή του σε 2 χρόνια.
Παράδειγμα # 2
Ο Maxwell αγόρασε ένα ακίνητο για 8 εκατομμύρια $ πίσω 5 χρόνια και κερδίζει έσοδα 200.000 $ κάθε χρόνο από το ακίνητο. Η τρέχουσα αξία του ακινήτου είναι 25 εκατομμύρια $. Υπολογίστε το πολλαπλάσιο του Equity.
Λύση:
Πολλαπλασιασμός ιδίων κεφαλαίων = (Τρέχουσα αξία ακινήτου + Έσοδα από ακίνητα) / Ποσό που πραγματοποιήθηκε
Έτσι ο Maxwell κέρδισε κέρδος ίσο με 3,25 φορές την επένδυσή του.
Πώς λειτουργεί στο Real-Estate;
Χρησιμοποιείται σε ακίνητα για να δείξει την απόδοση από την επένδυση. Οι έμποροι ακινήτων δείχνουν το προβλεπόμενο πολλαπλό στους αγοραστές για να πουλήσουν ακίνητα. Οι επενδυτές είναι εύκολο να κατανοήσουν καθώς η απόδοση παρουσιάζεται σε πολλούς υπολογισμούς. Έτσι, ένας επενδυτής βλέπει ότι εάν επενδύουν χρήματα σε ακίνητα, τότε πόσες φορές θα αυξηθούν τα χρήματα. Έτσι, αυτή η μέθοδος είναι αρκετά δημοφιλής στον κόσμο των ακινήτων.
Πολλαπλές μετοχές έναντι IRR
- Το IRR είναι το εσωτερικό ποσοστό απόδοσης. Σημαίνει ποιο είναι το προεξοφλητικό επιτόκιο που απαιτείται για να γίνει η μελλοντική αξία μιας επένδυσης ίση με την παρούσα αξία της επένδυσης τώρα. Είναι ο παράγοντας έκπτωσης, οπότε αν το IRR είναι μεγαλύτερο από το επιτόκιο που επικρατεί στην αγορά. Τότε είναι λογικό να βάζετε τα χρήματα στην επένδυση και να μην το επενδύετε σε τίτλους αγοράς.
- Δεν συγκρίνει την απόδοση με την επιστροφή από την αγορά. Δείχνει πόσες φορές αυξήθηκε η επένδυσή σας. Επομένως, αυτή η απόδοση είναι πιο συγκεκριμένη για τους επενδυτές. Θα αλλάξει από επενδυτή σε επενδυτή εάν ένας επενδυτής έχει επενδύσει υψηλότερο ποσό για παρόμοιο ακίνητο από άλλο επενδυτή. Τότε το πολλαπλάσιο των επενδυτών που έχει ξοδέψει περισσότερα θα είναι μικρότερο.
Πλεονεκτήματα
- Αυτά είναι εύκολο να υπολογιστούν. Δεν υπάρχει σκληρός υπολογισμός στον υπολογισμό.
- Δείχνει πόσες φορές θα αυξηθεί η επένδυση. Σε αντίθεση με άλλους υπολογισμούς απόδοσης, όπου οι επενδυτές θα πρέπει να υπολογίσουν τη μελλοντική αξία προσθέτοντας τις αποδόσεις από έτος σε έτος.
- Περιλαμβάνει μελλοντική αξία, έσοδα από επενδύσεις καθώς και τόκους που καταβάλλονται στο κεφάλαιο. Έτσι, απεικονίζεται η πραγματική εικόνα λαμβάνοντας υπόψη όλους τους παράγοντες.
Μειονεκτήματα
- Δεν λαμβάνει υπόψη τον παράγοντα χρόνου. Εάν το πολλαπλό ρίχνει αποτέλεσμα 2, δεν προσδιορίζει εάν το πολλαπλάσιο 2 επιτεύχθηκε εντός 1 έτους, 2 ετών ή 5 ετών.
- Δεν συγκρίνει το επιτόκιο που επικρατεί στην αγορά. Είναι πιο συγκεκριμένο επενδυτή. Εάν αλλάξει η αρχική επένδυση, τότε θα αλλάξουν και τα πολλαπλάσια μετοχών
συμπέρασμα
Είναι μια κοινή μέθοδος με την οποία υπολογίζεται η συνολική απόδοση από μια επένδυση. Οι έμποροι ακινήτων συχνά απεικονίζουν αυτό το πολλαπλό για να πουλήσουν ακίνητα. Οι επενδυτές θα πρέπει να λάβουν υπόψη τον παράγοντα χρόνου πριν εξετάσουν το πολλαπλάσιο. Αν υπάρχουν δύο επενδύσεις με πολλαπλά ίδια κεφάλαια 2, τότε θα πρέπει να δείτε το χρονικό πλαίσιο. Εάν η πρώτη επένδυση έχει χρονικό πλαίσιο 5 ετών και η δεύτερη με χρονικό διάστημα 10 ετών, τότε προφανώς θα πρέπει να εξετάσετε την πρώτη επένδυση.
